Jeśli jesteś na rynku kupna domu, szukanie przejęcia i krótkiej sprzedaży może wydawać się bardziej przystępnym sposobem na posiadanie domu. Nieruchomości mogą być dość niedrogie w porównaniu z tradycyjnym rynkiem mieszkaniowym, a jeśli jesteś doświadczonym kupcem, pomysł naprawiacza może wydawać się atrakcyjny. Ale zanim zainwestujesz więcej (lub jakikolwiek) czas w tego typu nieruchomości, powinieneś znać dokładną różnicę między przejęciem a krótką sprzedażą i na co uważać jako potencjalny nabywca.
Zacznijmy od wykluczeń
Przejęcie następuje po tym, jak właściciel domu nie był w stanie spłacać kredytu hipotecznego przez trzy do sześciu miesięcy i nadal nie jest w stanie nadrobić utraconych płatności po tym, jak pożyczkodawca (zwykle bank) wyśle zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania. Właściciel zazwyczaj ma od 30 do 120 dni od otrzymania zawiadomienia na spłatę salda kredytu hipotecznego lub zgodę na krótką sprzedaż swojej nieruchomości – jeśli żadna z tych sytuacji nie nastąpi, dom jest przejęty, a właściciel zostaje eksmitowany.
Pożyczkodawca wystawia następnie dom na licytację, gdzie kupujący może go kupić. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zaangażowany w ułatwianie komunikacji między kupującym a kredytodawcą, ale proces jest znacznie bardziej formalny, a transakcje są zwykle mniej elastyczne i częściej opóźnione niż nie. Według Realtor.com , jeśli pożyczkodawca nie jest w stanie sprzedać domu, nieruchomość staje się własnością banku lub nieruchomości (REO).
Gdzie można znaleźć wymienione foreclosures?
Możesz wyszukiwać wykluczenia za pośrednictwem usługi wielu aukcji, podobnie jak w przypadku tradycyjnego ogłoszenia. Nieruchomości zostaną bezpośrednio oznaczone jako zamknięte.
W tym wykazie wykluczenia w Los Angeles , zauważysz, że dom jest sprzedawany w takim stanie, w jakim jest, a zdjęcia pokazują jego stan. Dom z czterema sypialniami i trzema łazienkami jest wyceniany na 655 900 dolarów i jest opisywany jako okazja inwestycyjna. Okolica, w której znajduje się dom, jest uważana za rozwijającą się w Los Angeles, a średnia cena sprzedaży domów obecnie wystawionych na tym konkretnym obszarze wynosi 746 000 USD, według Zillow . Dla doświadczonego właściciela domu, który nie boi się gruntownego remontu, z pewnością może to być okazja inwestycyjna – zwłaszcza jeśli domy w tej dzielnicy Los Angeles stale rosną, co najprawdopodobniej będzie. (Zillow informuje, że wartość domów w Jefferson Park wzrosła w ciągu ostatniego roku o 8,8 procent).
Nie wszystkie przejęcia wymagają tak ciężkiego liftingu, a nie wszystkie przejęcia byłyby uważane za okazję inwestycyjną. Ten dom w Valley Village z 5 sypialniami i 6 łazienkami kosztuje 1 799 000 dolarów i (przynajmniej według zdjęć zamieszczonych na Zillow) jest w przepięknym stanie. W wykazie stwierdza się, że dom został odnowiony w 2016 r. Dla porównania, średnia cena domów obecnie notowanych w Valley Village wynosi 849 000 USD.
Ale tylko dlatego, że dom wygląda pięknie w Internecie, nie oznacza, że jest wolny od problemów, a brak przejrzystości jest ogromnym problemem dla kupujących, którzy chcą kupić dom z wykluczeniem.
O czym należy pamiętać przy wykluczeniach
Oprócz znacznie bardziej długotrwałego procesu niż tradycyjny zakup domu, kupowanie wykluczenia zazwyczaj nie jest zalecane dla początkujących właścicieli domów.
Przede wszystkim nabywca musi niezauważony zakupić widok domu. Tak, dobrze to przeczytałeś. Nie tylko nie możesz zwiedzić domu, ale nie możesz poprosić o profesjonalną inspekcję. Według Zillow , zdarzały się przypadki niezadowolonych sprzedawców, którzy rozebrali dom do gołej ziemi i pozostawili nieruchomość w kompletnym nieładzie lub celowo uszkodzoną. Beatrice de Jong, dyrektor sprzedaży mieszkań w Otwarte oferty w Los Angeles , Kalifornia, mówi, że widziała domy, w których miedziana instalacja wodociągowa została usunięta z domu na sprzedaż, i domy, w których wlano beton. Nie tylko mogą wystąpić poważne problemy strukturalne we wnętrzu i na zewnątrz domu, ale w niektórych przypadkach najemcy mogą odmówić opuszczenia nieruchomości – a kupujący jest faktycznie odpowiedzialny za ich eksmisję.
Co więcej, chociaż nie zawsze istnieje wymóg przejęcia nieruchomości w całości w gotówce, de Jong potwierdza, że wiele banków decyduje się na sprzedaż domów na aukcjach, co zwykle wymaga od kupujących wyłącznie gotówki. Jeśli nie masz gotówki, często aukcja zamienia się w wojnę licytacyjną, w której będziesz walczył z potencjalnymi nabywcami, którzy mają gotówkę (a gotówka jest królem).
Czym jest krótka sprzedaż (i czym różni się od wykluczenia?)
Zanim czyjś dom zostanie przejęty, mogą próbować go sprzedać. Dzieje się tak, gdy właściciel nie może już spłacać kredytu hipotecznego lub strategicznie nie chce tego z powodu spadku wartości jego domu (co czasami zdarza się na zmiennym rynku). Według Realtor.com , sprzedający udałby się do swojego pożyczkodawcy hipotecznego, który musiałby zaakceptować cenę sprzedaży, która jest niższa od kwoty należnej. Na przykład sprzedający może wystawić swój dom na 400 000 USD, a pozostałe saldo kredytu hipotecznego wynosi 430 000 USD. Sprzedającemu brakowało 30 000 dolarów na spłatę swojego banku. Po zakończeniu transakcji sprzedawca nie będzie odpowiedzialny za 30 000 USD.
Według Bankrate , właściciel musiałby wypełnić wniosek o krótką sprzedaż i napisać list o trudnościach, który szczegółowo opisuje jego sytuację finansową (w tym odcinki wypłat, zeznania podatkowe i wyciągi bankowe) i informuje pożyczkodawcę, że nie byłby w stanie tego zrobić spłacić bez względu na to, ile w ich domu brakuje po sprzedaży. Proces trwa zwykle miesiące.
W niektórych przypadkach pożyczkodawca hipoteczny może faktycznie chcieć zwrotu pieniędzy utraconych w wyniku sprzedaży, co nazywa się osądem niedoboru. Niektóre stany mają zabronił tego , ale zdecydowanie jest to coś, o czym musi wiedzieć sprzedawca.
Gdzie znajdujesz krótką sprzedaż?
Powinieneś być w stanie znaleźć krótkie aukcje za pośrednictwem usługi wielu aukcji. Wiele krótkich wyprzedaży jest wystawianych przez pośredników w obrocie nieruchomościami, ale aukcja nie może być oznaczona jako krótka sprzedaż. Na przykład możesz przejść do Otwarte aukcje a krótkie wyprzedaże pojawiłyby się pod filtrem utrwalaczy.
Na co uważać przy krótkiej sprzedaży
Czas potrzebny na przeprowadzenie transakcji w przypadku krótkiej sprzedaży zwykle trwa znacznie dłużej (zwykle od 90 do 120 dni, według Realtor.com) niż w przypadku tradycyjnej aukcji. Ponieważ kupujący ma do czynienia przede wszystkim z pożyczkodawcą — a nie ze sprzedającym, który jest dość bezstronny — cena oferty musi zostać zatwierdzona przez pożyczkodawcę, a to wymaga czasu.
Cena krótkiej sprzedaży jest trudna. Według pieniędzy poniżej 30 , kupujący musi potwierdzić, czy krótka sprzedaż została zatwierdzona, czy nie. Jeśli zostanie zatwierdzony, to pożyczkodawca uzgodnił już cenę, za którą właściciel chce sprzedać dom. Jeśli tak nie jest, krótka sprzedaż sprzedawcy zostanie odrzucona.
Zgodnie z równowagą , niska cena aukcji może być strategią stosowaną przez agenta aukcji i sprzedawcę w celu zachęcenia wielu ofert w krótkiej wyprzedaży. Ta cena wydaje się być dość płynna, ponieważ jeśli pożyczkodawca nie zaakceptuje ceny, cena wzrośnie. Ostatecznie: krótka sprzedaż niekoniecznie oznacza, że będziesz w stanie kupić dom, który jest poniżej ceny rynkowej. Bilans stwierdza, że cena krótkiej sprzedaży może być wysoka; może być niski; może mieć rację na pieniądzach.
Ponadto pożyczkodawcy nie sfinalizują sprzedaży, dopóki kupujący nie zobowiąże się do spełnienia określonych żądań, takich jak opłacenie napraw i kosztów zamknięcia – za wszystko, za co normalnie odpowiadałby sprzedawca, kupujący musi się zgodzić.
Trzeba by również zaakceptować nieruchomość taką, jaka jest, chociaż według Realtor.com kupujący może poprosić o inspekcję. Jeśli kupujący znajdzie jakiekolwiek uszkodzenie mienia, pożyczkodawca nie będzie odpowiedzialny za jego naprawę. Jeśli dom jest w bardzo złym stanie, naprawienie wszystkich szkód może kosztować kupującego astronomiczną sumę pieniędzy.
Ostatecznie, jeśli interesuje Cię oferta wykluczenia lub krótkiej sprzedaży, upewnij się, że wykonałeś wszystkie badania i rozumiesz wszystkie zagrożenia. Ponieważ choć może to być dom twoich marzeń, może to być również dom twojego koszmary . Upewnij się, że to pierwsze.
Więcej świetnych nieruchomości brzmi:
- Dlaczego naprawdę żałuję zakupu „wystarczająco dobrego” domu?
- Tak naprawdę wygląda życie w nawróconym kościele
- 10 najlepszych miejsc do życia, jeśli nie znosisz jazdy
- 11 produktów IKEA, o których powinien wiedzieć każdy najemca
- 15 najlepszych amerykańskich miast pod względem równowagi między życiem zawodowym a prywatnym według statystyk
