W 2012 roku mój mąż i ja postanowiliśmy zrobić kolejny wielki krok razem – zainwestować w startowy dom w Atlancie w stanie Georgia. Byliśmy małżeństwem nieco ponad pięć lat, a mój mąż jest ponadprzeciętny Ocena kredytowa 780 oznaczało, że z łatwością otrzymamy kredyt hipoteczny. Szukaliśmy domu o wartości 250 000 USD z hipoteką w wysokości 1200 USD miesięcznie, którą moglibyśmy spłacić w ciągu 30 lat.
Postanowiliśmy spojrzeć tylko na domy z wykluczeniem, ponieważ były one najtańszą opcją. Brzmiało to świetnie: były najtańsze na rynku, co oznacza, że mogłem zarządzać miesięcznymi płatnościami z zarobków z jednej z moich kilku pracy w niepełnym wymiarze godzin w tym czasie. Pomyśleliśmy, że jesteśmy idealnymi kandydatami do współpracy z każdym pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Nie mieliśmy zwierząt domowych, dzieci, osób na utrzymaniu ani wcześniejszych wykroczeń prawnych jakiejkolwiek natury. Czułem się, jakbyśmy byli przygotowani.
Ale ograniczone zapasy dla przejętych domów zaskoczyły nas: kiedy weszliśmy na scenę, na rynku było wiele domów początkowych. Ale ponieważ chcieliśmy tylko spojrzeć na wykluczenia oraz chciałem pozostać w obszarze metra, nie było dostępnych zbyt wielu opcji. Dodatkowo szukaliśmy domu bez zbędnych dodatków: bez dużego ogrodu, podwórka, strychu czy piwnicy. Na rynku było sporo domów startowych, które spełniały te wymagania, ale niewiele z nich było wykluczonych. Musieliśmy pogodzić się z tym, że nasze domy będą miały trochę dodatków, aby znaleźć wykluczenie, które nam się podobało.
Po kilku ustępstwach znaleźliśmy dom jednorodzinny, który kochaliśmy, z wykończoną piwnicą i trzema sypialniami – wszystko w ramach naszego budżetu. Było to wstępne przejęcie, co oznacza, że właściciele otrzymali powiadomienie, że ich dom wkrótce zostanie objęty postępowaniem w sprawie przejęcia.
Ale znowu niespodzianek było dla nas więcej. Domy zostają wykluczone, gdy właściciele nie spłacają rat kredytu hipotecznego. Ponieważ właściciele mają problemy z gotówką, czasami oznacza to, że nieruchomości nie są dobrze utrzymane (najprawdopodobniej przeznaczają dodatkową gotówkę na spłatę kredytu hipotecznego, a nie na naprawy). Oznacza to, że przejęte domy zwykle wymagają sporo naprawy – zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz – po nabyciu przez nowego właściciela.
Myśleliśmy, że to idealne rozwiązanie, ale szybko stało się jasne, że przeoczyliśmy kilka rzeczy, które później stały się zbyt oczywiste, by je zignorować.
Z każdą wizytą zauważaliśmy coraz więcej rys na podłodze, wgnieceń w ścianie, brakujących płytek kuchennych i klamek. Wystąpiły również uszkodzenia strukturalne, których nie mogliśmy zobaczyć. Wielki cios nadszedł, gdy inspekcja domu wykazała, że będziemy musieli naprawić dach. Kosztowałoby to 5000 dolarów, jeszcze zanim przeprowadziliśmy się do domu – koszt, na który po prostu nie byliśmy przygotowani. Był to koszt, którego nasz agent nieruchomości nie mógł przewidzieć – i nie został wymieniony przez właścicieli w szczegółach dotyczących egzekucji.
Co prowadzi mnie do tematu właścicieli. Nie zdawałem sobie sprawy, jak skomplikowana była dla nich sytuacja. Kupowalibyśmy dom bezpośrednio od obecnych właścicieli domów – a nie od banku – zanim oficjalnie zostałby przejęty. Zasadniczo przejmiemy od nich kredyt hipoteczny. To wszystko prowadzi do tego, że masz do czynienia z obecnymi właścicielami częściej niż zwykle. Byli w pobliżu, kiedy po raz pierwszy odwiedziliśmy nieruchomość. Byli tam po raz ostatni, kiedy spojrzeliśmy na dom, kiedy bezceremonialnie poproszono nas o opuszczenie. Dla właścicieli było to zbyt ciężkie emocjonalnie.
Całkowicie to rozumiem: borykają się z utratą domu, ponieważ nie mogli dokonać płatności. To może być bardzo stresujący i emocjonalny czas. To musi być trudne, aby potencjalni nabywcy przyszli i spojrzeli na twój dom, gdy wprowadzenie go na rynek niekoniecznie jest twoim wyborem. Chociaż jako potencjalni nabywcy byliśmy w zgodzie z naszymi prawami, musieliśmy odejść, aby uszanować ich życzenia jako obecnych najemców zajmujących przestrzeń. Później w tym samym tygodniu odkryliśmy, że właściciele zdecydowali, że nie będą sprzedawać.
Wiedzieliśmy, że w tej cenie nie będzie drugiego domu na rynku, więc postanowiliśmy zakończyć nasze poszukiwanie domu w tym miejscu. Właściwie przenieśliśmy się do Los Angeles, gdzie teraz wynajmujemy mieszkanie w Hollywood… za dużo więcej, niż płacilibyśmy za przejęty dom.
