Wyobraź sobie, że znalazłeś dom, który absolutnie kochasz (lub przynajmniej widzisz w nim duży potencjał). A co, jeśli mógłbyś tam mieszkać, ale zamiast wydawać swoje oszczędności z góry, płacisz niewielką część czynszu każdego miesiąca na zaliczkę. Brzmi jak sen, prawda? Najprawdopodobniej tak – zwłaszcza jeśli jesteś freelancerem , musisz tak sobie kredyt lub wysoki wskaźnik zadłużenia do dochodu (te cholerne kredyty studenckie!) lub po prostu nie mogą co miesiąc odkładać wystarczającej ilości gotówki, aby zrobić zaliczkę.
co znaczy 999?
Cóż, ta sytuacja to nie tylko marzenia – to rodzaj umowy znanej jako wynajem na własność. Ale jak wiele scenariuszy, które są zbyt dobre, aby mogły być prawdziwe, wiąże się ze sporą częścią ryzyka do rozważenia. Oto, co powinieneś wiedzieć przed podpisaniem:
Czym jest dzierżawa na własność?
Te leasingi typu jednorożca są nazywane wieloma rzeczami, ale często stosuje się umowy dzierżawy na własność, umowy dzierżawy z kupnem, umowy dzierżawy z kupnem lub opcje dzierżawy na zakup. W umowie najmu na własność najemca wyraża zgodę na wynajęcie lokalu lub domu od właściciela. Co miesiąc właściciel odkłada część miesięcznej płatności na fundusz najemcy w domu. Uzgodniona cena pozostaje stała przez cały okres najmu. Zwykle, gdy najemca wpłacił wystarczającą ilość kapitału w domu, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego, najemca ma możliwość zakupu od właściciela.
Na przykład najemca może podpisać umowę kupna-dzierżawy domu o wartości 150 000 USD. Właściciel będzie wymagał od nich odłożenia 500 dolarów i płacenia 1200 dolarów miesięcznie – z tego 200 dolarów zostanie przeznaczone na zaliczkę. Po dwóch latach najemcy zapłacą 4800 USD na poczet zaliczki, czyli 3,2% wartości nieruchomości — wystarczy, aby pokryć zaliczkę na Kredyt hipoteczny FHA . Jeśli tak wybierze (pamiętaj, że jest to opcja kupna), najemca może zabezpieczyć kredyt hipoteczny i postępować zgodnie ze standardowym postępowaniem kupna domu.
Choć brzmi to jak świetna konfiguracja, dzierżawa na własność nie zawsze jest tak magiczna.
Po pierwsze, mogą być drogie. Wynajmujący mogą wymagać bezzwrotnych opłat z góry (znanych jako premia opcyjna) w celu zabezpieczenia opcji kupna. Mogą być tak samo kosztowne jak zaliczka — jeśli nie więcej. Standard to zwykle 5 procent, ale można to negocjować między stronami. Dodatkowo, jeśli najemca zdecyduje się nie kupować pod koniec umowy, nie otrzyma z powrotem żadnych zgromadzonych pieniędzy.
Należy również zauważyć, że umowy najmu na własność brzmią podobnie, ale bardzo różnią się od umów dotyczących ustalenia umów (które mają swój własny zestaw ryzyk). Kontrakty własności to domy finansowane przez sprzedającego, w których kupujący spłaca sprzedającemu przez długi czas w miesięcznych ratach z wysokim oprocentowaniem. W takich sytuacjach najemca jest odpowiedzialny za wszelkie naprawy, a także zazwyczaj podatki i ubezpieczenie.
W przypadku czynszu na własność najemca jest zwykle objęty prawem najmu w okresie najmu i nie ponosi odpowiedzialności za konserwację lub naprawy. Jednak może się to różnić w zależności od stanu – a właściciel może próbować zrzec się tych praw (chociaż, znowu, legalność tego różni się w zależności od stanu).
Jakie są niektóre zagrożenia związane z dzierżawą na własność?
Ponieważ własność domów staje się nieosiągalna dla większej liczby Amerykanów, coraz popularniejsze stają się dzierżawy na własność. Obecnie istnieje kilka dobrze finansowanych spółek z Wall Street, które: oferta przejrzyste programy wynajmu na własność dla odnowionych, luksusowych domów. Ponadto są one powszechne w sprzedaży peer-to-peer, na przykład, gdy przyjaciel rodziny chce sprzedać ci swoją nieruchomość, ale nie masz jeszcze pełnego finansowania. Jednak według Nichole Monticelli, agenta nieruchomości w Nieruchomości BEX na Florydzie standardowa umowa najmu na własność jest prawie zawsze pisana z myślą o najlepszym interesie sprzedającego – oznacza to, że wchodząc do nich jako najemca, musisz dołożyć należytej staranności, aby zminimalizować ryzyko.
Na przykład wynajmujący/sprzedawcy mogą starać się, aby wszystkie konserwacje i naprawy spadły na najemcę (może to być niezgodne z prawem najemców w wielu stanach, więc sprawdź u swojego prawnika!) Lub umowa może stwierdzać, że pojedyncza spóźniona płatność spowoduje unieważnienie umowy . Oznacza to, że najemca straci wszelkie pieniądze, które już zapłacił, a także pieniądze, które włożył w remonty i naprawy nieruchomości.
A ponieważ dzierżawa na własność jest atrakcyjna dla tych, którzy w inny sposób są wypychani z tradycyjnych opcji kupowania domów, rynek jest podatny na oszustwa. Na przykład na Florydzie w czasie krachu na rynku mieszkaniowym w połowie 2000 r. wzrosła liczba oszustw związanych z wynajmem czynszu na własność, mówi Monticelli. Było wiele przypadków, w których najemcy dokonywali comiesięcznych opłat, dokonywali napraw, a nawet modernizowali dom, podczas gdy właściciele spłacali swoje opłaty. Właściciele przestaliby wtedy spłacać kredyty hipoteczne, a najemcy znaleźliby się na haju, gdy banki przyjdą odzyskać nieruchomość. 2016 Dochodzenie New York Times pokazało, że te oszustwa znów rosną.
Jeśli znajdziesz możliwość wynajęcia na własność, miej oko na niektóre z tych czerwonych flag:
- Jeśli dom jest w złym stanie, może to oznaczać, że był zaniedbany, został już przejęty lub jest w trakcie odzyskiwania przez bank.
- Uważaj na właściciela, który zniechęca Cię do przeprowadzenia niezależnej kontroli i oceny.
- Twoje dodatkowe płatności powinny sumować się do uzgodnionej kwoty zaliczki: Zazwyczaj mówimy o 3,5-procentowej zaliczki na kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem FHA, Holden Lewis, ekspert ds. domów NerdPortfel , mówi.
- Sprawdź raport tytułowy, aby sprawdzić, czy właściciel jest prawnym właścicielem nieruchomości, mówi Shaolaine Loving, adwokat w Kochające Prawo Sp . Raport będzie również wyszczególniał wszelkie dodatkowe zastawy lub wyroki, które musiałyby zostać opłacone przed przejęciem własności (i prawdopodobnie właściciel zażądałby za nie zapłaty).
Jednak nawet jeśli wszystkie te rzeczy staną się jasne, ważne jest, aby zdać sobie sprawę, że nadal znajdujesz się w niepewnej sytuacji — inwestujesz w coś, nad czym nie masz kontroli.
Na przykład, chociaż w momencie podpisywania umowy najmu nie było żadnych dodatkowych zastawów na nieruchomości, właściciel mógł je dodać po fakcie, mówi Loving. Ustalenie, czy tak jest i próba zabezpieczenia się przed tym, będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami. Może to sprawić, że rzeczywisty koszt zakupu domu w ramach dzierżawy na własność będzie znacznie wyższy niż w przypadku tradycyjnego zakupu.
Ponadto, chociaż masz prawa do zainwestowanych pieniędzy, w skrajnych przypadkach uzyskanie tego, co Ci się należy, może być bardzo kosztowne: właściciel może nadal nie spłacać swoich zobowiązań hipotecznych i stracić dom na rzecz przejęcia, mówi Loving. [To] naraziłoby Cię na wszczęcie postępowania sądowego przeciwko sprzedawcy.
Co zrobić przed podpisaniem w linii przerywanej
Jeśli zdecydowałeś, że wynajem na własność jest dla Ciebie lub zakochałeś się w wynajmie z opcją zakupu, następnym krokiem powinno być skontaktowanie się z prawnikiem. Jak wspomniano wcześniej, różne stany i regiony mają własne przepisy dotyczące wynajmu na własność, więc upewnij się, że Twój prawnik ma wiedzę na temat tego, gdzie chcesz podpisać umowę najmu.
Monticelli zwykle doradza swoim klientom, aby trzymali się z daleka od dzierżawy na własność, ale jeśli jej klienci zdecydują się pójść tą drogą, zawsze zaleca, aby prawnik sprawdził umowę i przepisał ją tak, aby była bardziej korzystna dla najemcy i złagodziła skutki ryzyko. Na przykład najemcy mogą upewnić się, że nie płacą podwójnie za modernizacje i remonty, w które inwestują, oraz że cena zakupu nie może zostać podniesiona, gdy przyjdzie czas na zakup. Jeśli sprzedawca nie będzie renegocjował, potraktuj to jako znak ostrzegawczy, mówi.
co znaczy 12:12?
Po uzyskaniu wyjaśnień od adwokata porozmawiaj z pożyczkodawcą:
Poproś o wstępną kwalifikację i pokaż umowę urzędnikowi ds. Pożyczek, mówi Lewis. Specjalista ds. Pożyczek weźmie Twoje informacje finansowe i poinformuje Cię, czy jesteś na dobrej drodze do uzyskania kredytu hipotecznego za kilka lat. Upewnią się również, że Twoje częściowe opłaty za wynajem zsumują się, aby wpłacić zaliczkę, gdy nadejdzie ten czas.
I oczywiście, jeśli czynsz na własność wydaje się zbyt ryzykowny, ale lubisz wygodę posiadania oszczędności w postaci zaliczki w pakiecie z czynszem, zawsze istnieje możliwość przeniesienia się do tańszego miejsca, ale zapłacenie takiej samej kwoty czynszu (czyli , tańszy czynsz dla właściciela, a pozostała część na Twoje konto oszczędnościowe).
