Kiedy mój mąż i ja zdecydowaliśmy się przeprowadzić z Denver do Indianapolis, aby kupić dom, wiedzieliśmy, że proces będzie upokarzający. Jedyne, co wiedzieliśmy o procesie kupowania domu, pochodziło z oglądania telewizji HGTV lub rozmów z przyjaciółmi i rodziną, którzy robili to wcześniej. Postanowiliśmy wskoczyć w to z otwartym umysłem i ostrożnym podejściem.
Pierwszą poważną decyzją, przed którą stanęliśmy, było podjęcie decyzji, który rodzaj kredytu hipotecznego jest dla nas najlepszy: Federal Housing Administration (FHA) czy konwencjonalny. Mieliśmy ogólne pojęcie o tym, co sprawiło, że te pożyczki są inne, ale zajęło nam trochę głębokiego kopania, aby dowiedzieć się, która opcja najlepiej pasuje do naszych potrzeb teraz i na okres naszego kredytu. Oto jak podjęliśmy naszą decyzję:
Co to jest pożyczka FHA?
Najpierw przedstawmy różnicę między tymi dwoma rodzajami pożyczek: Pożyczka FHA to kredyt hipoteczny, który jest wspierany przez rząd federalny i obsługiwany przez pożyczkodawcę zewnętrznego. Zasadniczo oznacza to, że rząd zapłaci pożyczkodawcy, jeśli nie będziesz w stanie spłacić, ale nadal będziesz narażony na wykluczenie, jeśli nie spłacisz pożyczki. Z powodu tego wsparcia pożyczkodawcy są nieco bardziej wyrozumiali w udzielaniu pożyczek, co oznacza, że zaakceptują niższą ocenę kredytową (pożyczki FHA mają minimalną ocenę kredytową 500, podczas gdy konwencjonalne pożyczki zwykle wymagają punktów w 600) i zaliczek ( norma wynosi 3,5 proc.).
999 czyli bliźniaczy płomień
Pożyczki FHA zawsze wymagają również składki na ubezpieczenie hipoteczne (MIP), która jest opłatą dołączoną do kredytu hipotecznego, którą płacisz przez cały okres pożyczki. Twój MIP waha się od 0,45 do 1,05 procent wartości kredytu hipotecznego — w zależności od tego, ile pożyczyłeś, stosunku kredytu do wartości i okresu kredytowania. Istnieją tylko dwa sposoby na pozbycie się MIP: Pierwszym jest ostateczne refinansowanie pożyczki na konwencjonalną pożyczkę. Drugi to obniżenie na starcie 10 proc., co pozwala porzucić MIP po 11 latach spłat. Zapłacisz również jednorazową wypłatę ubezpieczenia w wysokości 1,75 procent pożyczki w momencie zamknięcia. Ze względu na wszystkie te dodatkowe opłaty w stosunku do wartości pożyczki, pożyczki FHA mogą być droższe niż pożyczki konwencjonalne – nawet jeśli w niektórych scenariuszach pożyczki FHA mają niższe stawki niż pożyczki konwencjonalne. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczki FHA mają zwykle dołączony do nich większy bagaż – mimo że łatwiej jest je zdobyć na początku.
Czym jest konwencjonalna pożyczka?
Ale czym właściwie są konwencjonalne pożyczki? Znane również jako kredyty zgodne, są to kredyty hipoteczne, które nie są wspierane przez rząd. Z tego powodu pożyczkodawcy starają się maksymalnie zmniejszyć ryzyko niewykonania zobowiązania przez pożyczkobiorcę – coś, za co zapłacisz. Oznacza to, że konwencjonalne pożyczki mają zwykle nieco wyższe oprocentowanie i bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące zatwierdzenia niż pożyczki FHA. Chociaż niektórzy pożyczkodawcy zaakceptują zaledwie 3% spadku, wszystko poniżej 20% będzie wymagało opłacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Ta miesięczna opłata jest wymagana, dopóki nie osiągniesz 78 procent kapitału własnego w domu, ale zwykle nie spada z miesięcznej płatności, dopóki nie osiągniesz 80 procent.
Jak wybraliśmy
Naszym głównym zmartwieniem przy wyborze kredytu hipotecznego było to, że nie chcieliśmy wydawać więcej pieniędzy niż musieliśmy miesięcznie – nawet jeśli różnica była niewielka. Z biegiem czasu sumują się niewielkie opłaty i wydatki, a przy wszystkich nowych wydatkach, z którymi musieliśmy się zmierzyć – naprawach, meblach, malowaniu itp. – musieliśmy trzymać nasz budżet tak napięty, jak to tylko możliwe.
Według naszego brokera kredytów hipotecznych, za pożyczkę FHA zapłacilibyśmy 30 dolarów miesięcznie więcej w porównaniu z konwencjonalną pożyczką. Nasz pośrednik oszacował, że zapłacimy również 10 000 USD w niewielkich opłatach i wydatkach przez cały okres pożyczki.
Gdybyśmy wybrali pożyczkę FHA, musielibyśmy ostatecznie refinansować, aby obniżyć MIP. W tej chwili stawki są niskie i tylko rosną, więc wydawało się, że gdybyśmy zrefinansowali, moglibyśmy nie być w stanie uzyskać niskich stóp, które mamy teraz.
znaczenie 12:12
Każdy ekspert od kredytów hipotecznych, z którym rozmawiałem, powiedział, że powinniśmy przejść na konwencjonalny, jeśli możemy uzyskać aprobatę i pozwolić sobie na to – i mogliśmy, więc tak zrobiliśmy.
Dlaczego warto wybrać pożyczkę FHA
Jednak dla właścicieli domów, którzy nie mają pieniędzy z góry lub świetnych wyników kredytowych, pożyczki FHA są dobrym rozwiązaniem, ponieważ akceptują najmniejszą możliwą zaliczkę. W przypadku domu o wartości 200 000 USD minimalna zaliczka pożyczki FHA w wysokości 3,5 procent wyniesie 7 000 USD. W przypadku konwencjonalnej pożyczki ze spadkiem o 5 procent byłoby to 10 000 USD. Ta różnica 3000 USD w gotówce z góry może być przełomem, jeśli przeprowadzasz się poza stan, kupujesz nowe meble lub planujesz remont domu.
A jeśli mieszkasz w mieście o wysokich kosztach utrzymania, gdzie nieruchomości szybko się rozprowadzają, możesz zdecydować, że lepiej kupić teraz z pożyczką FHA, zamiast czekać, aż zaoszczędzisz wystarczająco dużo na konwencjonalną pożyczkę.
Ale ta decyzja nie powinna zależeć wyłącznie od Ciebie — powinieneś skontaktować się z ekspertem ds. kredytów hipotecznych (takim jak urzędnik ds. Pożyczek lub pośrednik hipoteczny), aby upewnić się, że zaciągnięty kredyt hipoteczny odpowiada zarówno Twoim krótko-, jak i długoterminowym celom.
co znaczy 1122?
