Dla niewtajemniczonych proces kupowania domu może wydawać się niekończącym się cyklem obręczy do przeskoczenia. Ale te obręcze są tam z jakiegoś powodu – w grę wchodzi dużo pieniędzy i tak wiele ruchomych części między kupującym, sprzedającym i pożyczkodawcą. Im więcej zapór ogniowych przed zamknięciem, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że ktoś utknie ze złą ofertą. Jednym z tych żmudnych, ale koniecznych kroków końcowych jest wycena domu.
W procesie przed zamknięciem i ciekawi Cię, co tak naprawdę wydarzy się w dniu oceny? Oto, czego eksperci twierdzą, że możesz się spodziewać:
Przede wszystkim, czym jest wycena domu i na czym polega?
Załóżmy, że zaciągasz kredyt hipoteczny, aby spłacić dom o wartości 200 000 USD. Planujesz więc wziąć kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD – i może trochę więcej na pokrycie kosztów zamknięcia – i spodziewasz się, że spłacisz go w ciągu najbliższych 30 lat. Ale powiedzmy, że w 10 roku kredytu hipotecznego coś się dzieje i nie możesz już spłacać kredytu hipotecznego. Bank zamyka dom i wprowadza go z powrotem na rynek, aby odzyskać koszty. Ale dowiadują się, że twój dom o wartości 200 000 USD przez cały czas był wart tylko 180 000 USD. Oj, buu! Bank stracił pieniądze!
Teraz tak się nie stanie, ponieważ jeśli jest coś, co pożyczkodawcy hipoteczni wiedzą, jak zrobić, to chronić swoją inwestycję. Zamiast pożyczać ci pieniądze na dom w dobrej wierze, będą wymagać wyceny, aby potwierdzić prawdziwą, bezstronną wartość domu. W ten sposób wiedzą dokładnie, ile warte jest zabezpieczenie kredytu (twój dom).
Chociaż może się wydawać, że wyceny w przeważającej mierze przynoszą korzyści pożyczkodawcy, wykonują również dobrą robotę, chroniąc Cię przed zapłaceniem za drogi dom.
jakie jest znaczenie 777
A wyceny są przeznaczone nie tylko dla nabywców domów. Właściciele domów również używają ich podczas refinansowania z tego samego powodu: pożyczkodawca musi znać prawdziwą wartość domu, zanim pożyczy jakąkolwiek gotówkę.
Jak więc rzeczoznawcy wymyślają tę prawdziwą, bezstronną wartość? Według Realtor.com , rzeczoznawca odwiedza dom i określa jego wartość na podstawie takich czynników, jak stan (czy dom jest bezpieczny do zamieszkania?), całkowita powierzchnia i układ oraz czy został odnowiony lub ma jakieś unikalne cechy. Według przewodników SF Gate Home , rzeczoznawca przyjrzy się również wykorzystaniu przestrzeni, ilości sypialni i łazienek oraz ich wielkości. Inne zmienne obejmują to, ile gruntu faktycznie jest w użyciu i wielkość działki, czy jest garaż (garaż zwiększa wartość domu, zwłaszcza jeśli sprzedający mieszka gdzieś przez wszystkie cztery pory roku) i czy dom oferuje wszelkie obiekty użyteczności publicznej. Badane są również główne media, takie jak ogrzewanie, instalacja wodno-kanalizacyjna i elektryczna.
Uwzględniane są również czynniki zewnętrzne, według Homelight . Rzeczoznawcy przyjrzą się okolicy domu (czy to w otoczeniu miejskim, podmiejskim czy wiejskim) i jego podział na strefy.
Rzeczoznawca oceni również obecną kondycję lokalnego rynku nieruchomości. Według Inwestopedia , w wycenach brane są również pod uwagę ceny pobliskich, porównywalnych, niedawno sprzedanych nieruchomości (tzw. comps).
Po przejściu rzeczoznawca sporządzi raport — najczęściej Jednolite sprawozdanie z oceny mieszkań — który szczegółowo zbiera wszystkie te informacje. Formularz trafia bezpośrednio od rzeczoznawcy do pożyczkodawcy, ale otrzymasz również kopię od swojej firmy hipotecznej (prawo jest wymagane, aby ją otrzymać).
Kto płaci za wycenę domu?
Zazwyczaj bank zaopatruje własnego pożyczkodawcę – chcą mieć pewność, że jest to ktoś, komu ufają, ponieważ na linii są ich pieniądze. Ale według Realtor.com Ty, kupujący, pokryjesz rachunek. Jeśli jednak sprzedawca jest naprawdę zmotywowany do rozładowania swojego domu, czasami pokryje wycenę, zmniejszając ogólne koszty zamknięcia.
Zgodnie z podręcznikiem FHA , wyceny zwykle kosztują od 300 do 400 USD.
Co to znaczy, że wycena nie zgadza się z ofertą sprzedawcy?
Wyceny mogą czasami rzucić klucz na proces zamykania. Częstym problemem jest to, że wycena jest niższa niż cena ofertowa.
Załóżmy, że Twoja oferta na 550 000 USD (cena aukcji) została zaakceptowana przez sprzedającego. Jednak wycena wynosi 520 000 USD. Twój pożyczkodawca hipoteczny da ci teraz tylko 520 000 $ za dom, ponieważ to właśnie otrzyma, jeśli będzie musiał wprowadzić go z powrotem na rynek.
znaki aniołów wokół mnie
Dlaczego miałaby istnieć jakakolwiek rozbieżność między ceną wywoławczą domu a rzeczywistą wartością domu? Powodów jest kilka, według RealEstate.com:
1. Wojny licytacyjne
Jeśli kupujesz na konkurencyjnym rynku, na którym ceny domów są zawyżone z powodu popytu, mogłeś wygrać z kilkoma oferentami tylko dlatego, że Twoja oferta była najwyższa.
2. Sezonowość
Podobnie jak branża ślubna i telewizja w czasie największej oglądalności, nieruchomości mają swój własny ruchliwy i spokojny sezon. Jeśli obszar rynku jest sezonowy, ocena będzie to odzwierciedlać, ponieważ jest to jedynie odzwierciedlenie rynku, mówi Michael Vargas, współzałożyciel Wycena Vanderbilta w Nowym Jorku. Niektóre rynki są najbardziej ruchliwe na wiosnę i prowadzą do najwyższych wartości.
Poza kalendarzem inne czynniki, takie jak gospodarka obszaru, mogą również zawyżać ceny ofertowe, mówi Vargas. Pomyślmy na przykład o tym, jak w ciągu ostatniej dekady Dolina Krzemowa podniosła ceny domów w Bay Area: firmy technologiczne sprowadziły tam wielu pracowników z dużą ilością gotówki. Nieruchomości to dobra inwestycja, więc na rynek nieruchomości napłynął napływ potencjalnych nabywców. Jednak jest tylko skończona liczba dostępnych nieruchomości i miejsca na postawienie nowych budynków/domów, więc to, co jest na rynku, staje się bardzo cenne (tj. drogie). Podczas gdy niektóre rynki mają pułap cenowy ze względu na liczbę kupujących, których faktycznie stać na bieżące ceny nieruchomości, kupujący w Bay Area po prostu otrzymują coraz więcej gotówki, dzięki czemu mogą składać coraz wyższe oferty. Z tego powodu, zawyżone stawki to nowa norma w tym obszarze.
3. Zły rzeczoznawca
Możesz utknąć z rzeczoznawcą, który nie jest wystarczająco doświadczony lub nie zna zbyt dobrze okolicy. Jeśli tak się stanie, możesz skorzystać z pomocy: po pierwsze, miej dowody na poparcie swojego roszczenia – to znaczy dane o Twojej okolicy z zaufanych źródeł, niedawne wyprzedaże w pobliżu, informacje od innych agentów, którzy oczekują na sprzedaż w okolicy itp. Jednak nie kwestionuj niskiej oceny tylko dlatego, że czuć dom jest wart więcej.
Powinieneś mieć poparcie dla twierdzenia, że uważasz, że rzeczoznawca nie ma wystarczającej wiedzy, a nie tylko, że nie zgadzasz się z opinią o wartości, mówi Vargas.
10*10
4. Brak porównywalnych właściwości
Niektóre domy są z pewnością jedyne w swoim rodzaju. Załóżmy, że złożyłeś ofertę na jedyny dom w stylu Franka Lloyda Wrighta w okolicy pełnej rancz. Chociaż podoba Ci się nieruchomość ze względu na jej wyjątkowość, rzeczoznawcy mogą nie docenić tego, jak przekłada się to na bardzo niewiele kompozycji. Mimo że rzeczoznawca bierze pod uwagę dane historyczne oraz cenę sprzedaży i wartość sąsiednich domów w swoim równaniu, może nie być wystarczających dodatkowych informacji o nieruchomości, aby potwierdzić cenę oferty.
To powiedziawszy: zdecydowanie są rzeczoznawcy, którzy wiedzą, jak pracować z nietradycyjnymi nieruchomościami.
Doświadczeni rzeczoznawcy wiedzą, jak radzić sobie z wyjątkowymi nieruchomościami i jak określić wartość wyjątkowych, unikalnych cech domu, mówi Vargas.
I pamiętaj, że chociaż możesz znaleźć wartość w wyjątkowości nieruchomości, w rzeczywistości może to być szkoda (pomysł zwany funkcjonalne starzenie się .)
Co możesz zrobić, jeśli Twoja ocena jest niższa niż oczekiwano?
Jeśli wycena domu jest niższa niż Twoja oferta, masz kilka możliwości:
1. Możesz poprosić sprzedawcę o obniżenie ceny.
To najprawdopodobniej nie będzie możliwe na konkurencyjnym rynku, ale jest to zdecydowanie najłatwiejsze rozwiązanie dla Ciebie – a także dla sprzedawcy, jeśli jest zmotywowany, aby wyrwać nieruchomość z rąk.
2. Odłóż dodatkowe pieniądze, aby pokryć różnicę między ofertą a wyceną
Możesz to zrobić gotówką lub możesz wyjąć drugi kredyt hipoteczny.
znaczenie liczby 333
3. Odwołaj się lub odrzuć ocenę
Zrób to tylko wtedy, mówi Vargas, jeśli w rzeczywistości okaże się, że jest wadliwy lub niedokładny. Możesz również uzyskać kolejną wycenę, ponownie, za grosze.
4. Odejdź
Możesz stracić trochę pieniędzy, ale może to być najlepsza opcja dla Ciebie, jeśli wszystko inne zawiedzie.
I pamiętaj: wycena domu to coś innego niż inspekcja (którą również powinieneś był zrobić). Rzeczoznawca przeprowadza przegląd, aby określić wartość nieruchomości, głównie dla pożyczkodawcy, ale także dla Ciebie. Inspektor przeprowadza dokładne badanie domu, aby ocenić wszelkie zagrożenia. Oba biorą pod uwagę stan domu, ale inspektor jest po to, aby upewnić się, że kupujący jest świadomy uszkodzeń, które będą musieli naprawić lub wymienić, jeśli ostatecznie go kupią. Oba przejścia są bardzo ważne przy zakupie domu – ocena i raport z inspekcji pomogą ustalić, czy dokonujesz mądrego zakupu. Nikt nie chce skończyć w takiej sytuacji jak The Money Pit.
Więcej świetnych nieruchomości brzmi:
- Pierwsze rzeczy, które powinieneś kupić do swojego nowego domu, według agentów nieruchomości
- Musisz zobaczyć kuchnię w tym wymarzonym domu z ramą A-Frame w Los Angeles
- Najlepsze materiały na blaty kuchenne według budowniczych domów
- Co Twój nakaz urodzenia może powiedzieć o Twoim miejscu zamieszkania
- 9 uroczych ramek typu A, które możesz wypożyczyć za mniej niż 100 USD
