Kupno domu to nie lada zadanie. Trzeba podjąć ogromne decyzje: czy szukasz gotowego pod klucz czy naprawiacza-górnego ? Czy dłuższa droga do pracy jest warta oszczędności? Istnieją również nieskończone liczby do zgryzienia: Jak porównać kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu z oprocentowaniem regulowanym? Ile faktycznie zapłacisz za ten dom 200 000 dolarów? A kiedy to wszystko rozgryziesz, jest więcej niż prawdopodobne, że natkniesz się na zupełnie nowy żargon do rozszyfrowania.
Jednym z najczęstszych terminów, z którymi możesz się spotkać podczas wyszukiwania, jest tzw. funkcjonalne przestarzałość. Na przykład, twój pośrednik może odnieść się do niedoskonałego domu w doskonałej cenie jako funkcjonalnie przestarzałego. Wiesz, co oznacza funkcjonalny i wiesz, co oznacza przestarzały, ale co to oznacza dla Ciebie, kupującego dom i potencjalnego przyszłego sprzedawcę? Tutaj wszystko, co musisz wiedzieć, w tym, czy kupowanie funkcjonalnie przestarzałego domu ma dla Ciebie sens.
Co to jest funkcjonalna przestarzałość?
Termin przestarzałość funkcjonalna ma kilka różnych zastosowań w zależności od branży, ale w nieruchomościach odnosi się do utraty wartości nieruchomości ze względu na styl, przestrzeń lub szczególną cechę projektową. Zasadniczo, funkcjonalnie przestarzałe domy mają albo za dużo, albo za mało czegoś w porównaniu z innymi domami w okolicy i na rynku.
Załóżmy na przykład, że patrzysz na stary dom z dwiema sypialniami i jedną łazienką w okolicy pełnej zupełnie nowych domów z trzema sypialniami i dwiema łazienkami. Dom, na który patrzysz, zostałby uznany za funkcjonalnie przestarzały, ponieważ chociaż nadal możesz w nim mieszkać, większość ludzi nie chce tego, ponieważ mogą dostać dom wyższej jakości w okolicy za niewielką premię. Ten rodzaj funkcjonalnego starzenia się nazywa się niedobór ponieważ istnieje jakaś cecha lub czynnik, który sprawia, że dom jest wadliwy w porównaniu z innymi domami w pobliżu.
Funkcjonalne starzenie się może działać również na odwrót. Duży, nowy dom w sąsiedztwie małych, starych domów również zostałby uznany za funkcjonalnie przestarzały ze względu na wysoką jakość w porównaniu z resztą sąsiedztwa. Ten typ nazywa się superprzydatność (określane również jako nadmierna poprawa ), ponieważ niższe wartości nieruchomości w okolicy oznaczają, że ludzie nie będą chcieli płacić pełnej ceny za te cechy.
Poza ogólnym domem i lokalizacją, funkcjonalna przestarzałość może również odnosić się do indywidualnych cech projektowych. Na przykład, jeśli właściciel domu pomaluje całą szafkę na oliwkową zieleń lub zbuduje basen na podwórku, większość potencjalnych nabywców zniechęci się tymi cechami, co sprawi, że dom stanie się funkcjonalnie przestarzały.
Krótko mówiąc, chociaż funkcjonalnie przestarzałe domy są w pełni funkcjonalne, stają się przestarzałe z ekonomicznego punktu widzenia. Ktoś będzie musiał iść na kompromis kupując funkcjonalnie przestarzały dom, czy to kupujący przez braki (wszelkie ulepszenia będą musiały wyjść z jego kieszeni), czy sprzedający przez superadekwatność (często będzie musiał iść na kompromis w sprawie ceny sprzedaży, aby uzyskać jest poza rynkiem).
Ocena funkcjonalnej przydatności do użycia
Jeśli chodzi o wycenę funkcjonalnie przestarzałego domu, należy wziąć pod uwagę jeden główny czynnik: czy starzenie się jest uleczalne, czy nieuleczalne? Innymi słowy, czy funkcjonalne starzenie się można łatwo naprawić?
Nieuleczalne starzenie się występuje, gdy naprawienie problemu kosztuje więcej, niż będzie to opłacalne pod względem podniesienia wartości nieruchomości. Na przykład, jeśli dom jest bardzo mały i przestarzały w porównaniu z resztą sąsiedztwa, zostanie uznany za nieuleczalny, ponieważ konieczne są gruntowne renowacje, aby zwiększyć jego wartość (a mogą one kosztować więcej niż pieniądze, które przyniosą z powrotem przy odsprzedaży).
Z drugiej strony, uleczalne starzenie się dzieje się tak, gdy koszt naprawienia czegoś jest łatwy i ma sens finansowo. Zadaj sobie pytanie: czy jest to warte zachodu? Jeśli to oliwkowo-zielone szafki kuchenne zniechęcają kupujących, prosta puszka białej farby okazuje się więcej niż warta kosztów.
Chociaż wydaje się, że funkcjonalnie przestarzały dom ma komplikacje, pamiętaj, że może być w twoim interesie, aby przyjrzeć mu się po raz drugi. Jeśli ten dom z tylko jedną łazienką lub mniej niż idealnym układem jest tym, co wprowadza Cię w wymarzone sąsiedztwo bez nadwyrężania budżetu, to warto się zastanowić, mówi Holly Hughes , pośrednika w handlu nieruchomościami w Austin w Teksasie. Wiele razy funkcjonalnie przestarzałe domy pozostają na rynku dłużej niż średnia w okolicy, co oznacza, że kupujący jest w doskonałym miejscu do negocjacji. Jednak trzymaj się z daleka od dużych nieuleczalnych problemów, takich jak domy z tandetnymi fundamentami i innych oldschoolowych elementów, takich jak systemy septyczne.
Jeśli problem jest zbyt duży, banki nie będą na niego pożyczać – dodaje Hughes.
Innymi słowy, jeśli skądinąd fantastyczny dom jest funkcjonalnie przestarzały, niekoniecznie oznacza to, że nie może to być Twój wymarzony dom. Przed podjęciem ostatecznej decyzji musisz wziąć pod uwagę dodatkowy czynnik. Powodzenia!
Więcej świetnych nieruchomości brzmi:
- Jak zdobyłem wysokiej klasy sprzęt kuchenny na tanie (i ty też możesz!)
- Najlepsze porady dotyczące polowania na mieszkania według Reddit
- Jak „Fixer Upper” zmienił sposób, w jaki ludzie kupują domy
- Zaskakująca rzecz, którą ludzie mówią, że najbardziej tęsknią, gdy się poruszają
- Najlepsze kolory ścian w niebieskim salonie według agentów nieruchomości
Przeredagowano 7 czerwca 2019 r.
