W 2008 r. rynek mieszkaniowy w USA już się kraterował, gdy zapanowała Wielka Recesja. Aby spróbować zatamować krwawienie, Kongres zdał seria ulg podatkowych dla kupujących po raz pierwszy, każdy bardziej hojny niż poprzedni. Najpierw przyszła ulga podatkowa w wysokości 7500 USD, która miała być spłacona przez 15 lat bez odsetek. Na początku 2009 r. urósł do 8000 dolarów i nie wymagał żadnego zwrotu. A przez większość 2010 roku nawet niektórzy nabywcy domów kwalifikowali się do ulgi podatkowej w wysokości do 6500 USD.
co to znaczy 7/11?
Podczas gdy te soczyste ulgi podatkowe dla nabywców domów już dawno wygasły, ponieważ gospodarka i rynek mieszkaniowy ponownie się ożywiły, wujek Sam nadal bardzo chętnie pomoże ci dostać się do twojego pierwszego domu. Oto kilka innych ulg podatkowych, z których mogą skorzystać nabywcy domów.
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego
Zacznijmy od największej ulgi podatkowej dostępnej dla większości nabywców domów: możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, które płacisz w danym roku – i tak się składa, że płacisz największe odsetki w ciągu pierwszych kilku lat posiadania domu.
Banki chcą mieć pewność, że otrzymają większość swoich odsetek, więc obciążają kredyty hipoteczne z góry, więc na początku płaci się więcej odsetek, mówi Marie Presti, właścicielka i pośrednik w Presti Group w Newton w stanie Massachusetts. Oznacza to, że budowa zajmuje trochę czasu. cenny kapitał w twoim domu, ale pomaga obniżyć twoje rachunki podatkowe we wczesnych latach twojego kredytu hipotecznego.
Załóżmy, że zaciągasz 30-letni kredyt hipoteczny o wartości 300 000 USD z oprocentowaniem 4,25%. W pierwszym roku spłaty kredytu hipotecznego to głównie odsetki, z których będziesz mieć około 12 650 USD do odliczenia. Więc jeśli zarobisz około 75 000 $, to ostatnie 12 kawałków lub więcej mieści się w przedziale 25% podatku — co oznacza, że zmniejszyłeś podatek o około 3160 USD.
Raczej. IRS oferuje standardowe odliczenie dla osób, które nie wyszczególniają: w 2017 roku jest to 6350 USD dla samotnych podatników lub 12700 USD dla małżeństw rozliczających się wspólnie. Musisz więc odjąć więcej, aby tworzenie przedmiotów było warte zachodu; jeśli podatnicy w powyższym przykładzie są w związku małżeńskim, jest to w zasadzie pranie. (To jeden z powodów tego 77 miliardów dolarów gratisów rządowych korzyści głównie Amerykanie o średnich i wysokich dochodach i dlaczego mówi się o zmiana lub złomowanie .)
Jednak wiąże się to również z pewnymi korzyściami podatkowymi. O ile nie jesteś samozatrudniony lub nie masz innej trudnej sytuacji podatkowej, prawdopodobnie zawsze korzystałeś ze standardowego odliczenia przy rozliczaniu podatków. Teraz, gdy jesteś właścicielem domu i możesz co roku odpisywać tysiące dolarów odsetek od kredytu hipotecznego, bardziej sensowne może być wyszczególnienie swoich odliczeń w przyszłości. A to otwiera wiele innych drobnych potrąceń, którymi wcześniej mogłeś nie zawracać sobie głowy, takich jak odsetki od pożyczek studenckich, koszty opieki nad dzieckiem lub rzeczy, które przekazujesz Goodwill lub Armii Zbawienia.
Certyfikat kredytu hipotecznego
Ta mało znana ulga podatkowa to wielka sprawa — jeśli możesz się zakwalifikować. Certyfikaty kredytu hipotecznego (MCC) są wydawane na poziomie stanowym lub lokalnym, więc zasady mogą się znacznie różnić i nie są dostępne we wszystkich obszarach. Ponieważ jednak ulga podatkowa jest na ogół nawet bardziej wartościowa niż odliczenie — zamiast obniżać dochód podlegający opodatkowaniu, ulga jest rzeczywistą obniżką rachunku podatkowego w przeliczeniu na jednego dolara — absolutnie warto sprawdzić, czy twój stan, miasto lub powiat oferuje MCK.
Chociaż szczegóły różnią się w zależności od stanu, a nawet miasta, MCK zasadniczo pozwala uzyskać ulgę podatkową na określony procent zapłaconej kwoty odsetek od kredytu hipotecznego, do 2000 USD rocznie (stawki zakres od 20% do 50% ).
Jest to szczególnie cenna ulga podatkowa dla nabywców domów o niższych i średnich dochodach lub tych, których domy nie są wystarczająco drogie, aby odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego było opłacalne. Na przykład w Teksasie MCK pozwala ubiegać się o 40% odsetek od kredytu hipotecznego jako ulga podatkowa każdego roku, aż do pułapu 2000 USD. Gdybyś wziął kredyt hipoteczny w wysokości 150 000 USD, byłbyś winien około 6 750 USD odsetek w pierwszym roku – to za mało, aby pominąć standardowe odliczenie i zawracać sobie głowę wyszczególnieniem, jeśli jesteś w związku małżeńskim. Ale dzięki MCC odzyskasz 40% tych odsetek w formie ulgi podatkowej w stosunku do dolara, aż do pułapu 2000 USD. (Co więcej, nadal możesz odliczyć odsetki zapłacone powyżej tego limitu 2000 USD. )
Aby się zakwalifikować, musisz zasadniczo kupować dom po raz pierwszy i korzystać z domu jako głównego miejsca zamieszkania, dopóki go nie sprzedasz; inne wymagania kwalifikacyjne obejmują limity dochodów i ceny domu. w Kalifornia , na przykład 2017 limity dochodów wahały się od 73 300 USD dla gospodarstw domowych od 1 do 2 osób w kilkunastu hrabstwach do 154 057 USD dla rodziny składającej się z trzech lub więcej osób w hrabstwach Marin i San Francisco. W tych kosztownych hrabstwach i innych, takich jak Los Angeles i San Diego, domy do 585 713 $ kwalifikowało się, ale kwalifikowalność w innych obszarach przekroczyła 253.809 USD.
Podatki od nieruchomości
Według analizy przeprowadzonej przez Rozwiązania dotyczące danych firmy Atom , ale rachunek może być znacznie wyższy w miejscach z droższymi domami lub wyższymi stawkami podatkowymi; średni rachunek w New Jersey było 8 549 $ .
Na szczęście możesz odliczyć te lokalne opłaty od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Więc jeśli odliczysz 4000 USD podatku od nieruchomości, a Twoje zarobki przekroczą 25% przedział podatkowy, jest to zniżka 1000 USD na federalny rachunek podatkowy.
Zapisać Przypiąć Zobacz więcej zdjęć (Źródło zdjęcia: Ellie Arciaga Lillstrom )
Zwrotnica
Punkty — pieniądze, które możesz zapłacić swojemu pożyczkodawcy z góry, aby uzyskać lepszą długoterminową stopę procentową — są w zasadzie odsetkami spłacanymi z góry, a zatem podlegają odliczeniu, podobnie jak odsetki od kredytu hipotecznego . Jeden punkt to 1% twojego kredytu hipotecznego, więc może to być kolejne kilka tysięcy dolarów na odliczenie dochodu podlegającego opodatkowaniu. Możesz odliczyć pełną liczbę punktów wypłaconych w roku, w którym kupiłeś dom; w przeciwnym razie odliczenie należy rozłożyć na cały okres spłaty kredytu hipotecznego.
Ulepszenia energetyczne
Do końca 2016 r. istniały dość lukratywne federalne ulgi podatkowe na wprowadzanie energooszczędnych ulepszeń w domu, od docieplenia po instalację systemów i urządzeń grzewczych z oznaczeniem Energy Star. Niestety, te wszystkie wygasły a biorąc pod uwagę obecne przywództwo (eee, jeśli można to tak nazwać) w Waszyngtonie, wydaje się mało prawdopodobne, że w najbliższym czasie powrócą.
12 * 12 =
Jednak wiele stanów nadal oferuje własne zachęty podatkowe i finansowe za instalowanie starych lub najnowocześniejszych ulepszeń energetycznych. Na przykład Massachusetts zgarnie 75% karty za dodawanie izolacji (do 2000 $) i oferty rabaty do 3000 USD za wymianę ponad 30-letnich kotłów lub pieców na wysokowydajny gazowy sprzęt grzewczy.
Tymczasem jedna bardzo duża federalna ulga podatkowa związana z energią żyje dalej: 30% ulga na systemy energii słonecznej. Jeśli zapłacisz 20 000 USD za instalację solarną na dachu, otrzymasz zwrot podatku w wysokości 6 000 USD, oprócz wszelkich zachęt państwowych. Ta hojna łapówka, która nie ma górnej granicy, została przedłużona do 2019 r., po czym zaczyna spadać (do 26% w 2020 r., 22% w 2021 r., a następnie zilch). Witryna taka jak EnergySage.pl może pomóc Ci wycenić panel słoneczny i porównać oferty konkurencyjnych instalatorów.
Bezkarne wypłaty IRA
Nie żeby to był świetny pomysł, ale jeśli musisz wykorzystać swoje konto IRA, aby otrzymać zaliczkę, możesz wypłacić do 10 000 USD raz w życiu, aby przeznaczyć na swój pierwszy dom bez płacenia zwykłego 10% wcześniejszej wypłaty kara (nadal będziesz musiał płacić od niej podatek dochodowy).
Z Rothem IRA , zawsze możesz wypłacić składki z dowolnego powodu, bez podatku i bez kar, a także możesz wypłacić do 10 000 USD zysków z inwestycji bez kar za pierwszy zakup domu. W każdym przypadku nabywcy domów w związku małżeńskim mogą wypłacić do 10 000 USD za sztukę.
Wskazówka podatkowa: śledź ulepszenia domu
Wreszcie, nie jest to dokładnie ulga podatkowa, ale raczej porada, jak uniknąć potencjalnej kary podatkowej. Wujek Sam daje ci znaczną swobodę przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, w którym mieszkałeś przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat, ale jeśli ten dom w jakiś sposób wycenia ponad 250 000 USD (lub 500 000 USD w przypadku małżeństw), jesteś winien podatek od zysków kapitałowych od zysk.
To dobry problem, ale nadal: Śledź swoje koszty remontu domu, aby pewnego dnia, kiedy sprzedasz swój dom, możesz dodać te wydatki do podstawowej ceny zakupu podczas określania swojego zysku.
co oznacza liczba 777
Jeśli jesteś singlem i kupiłeś mieszkanie za 500 000 dolarów, a pięć lat później sprzedałeś je za 800 000 dolarów, musiałbyś płacić podatek od zysków kapitałowych od tych 300 000 dolarów — chyba że mógłbyś udowodnić, że wydałeś ponad 50 000 dolarów na modernizację domu. Więc zachowaj rachunki z Home Depot i rachunki od kontrahentów.
Przepisy podatkowe są skomplikowane i często się zmieniają; sprawdź IRS.gov lub skonsultuj się z doradcą podatkowym.
