Jest tak wiele mylących w procesie kupowania domu jako pierwszy raz, a wszystko, co naprawdę mogę zrobić (poza pisaniem artykułów takich jak ten), to absolutnie obiecać, że uważny agent nieruchomości i kompetentny pośrednik hipoteczny będą twoją deską ratunku. Zdziwisz się, jak wiele dowiesz się o zadatku, escrow i amortyzacji w ciągu mniej więcej tego miesiąca. Zdecydowanie więcej niż zwracałeś uwagę na księgowość w college'u, tyle ci powiem.
Pamiętam, zanim mój mąż i ja zamknięte w naszym domu zeszłego lata , jedno z największych pytań, jakie miałem na temat procesu przejścia z najemcy na właściciela domu, było całkowicie związane z logistyką przeprowadzki. Jak długo trwa zamknięcie? Kiedy powiadomimy o opuszczeniu naszej umowy najmu? Czy utkniemy w płaceniu za czynsz i kredyt hipoteczny w tym samym miesiącu? (Czy nas na to stać?) To mylące, wiem. Oto kilka rzeczy, które mogą pomóc:
Zamknięcie domu zajmuje około 30 do 50 dni.
W momencie, gdy sprzedawca zaakceptuje Twoją ofertę, możesz poczuć, że w końcu możesz odetchnąć, o którym nie wiedziałeś, że wstrzymujesz. Dom jest (prawie) Twój! Stamtąd jednak zdobycie kluczy do ręki zajmuje trochę czasu – zwykle od 30 do 50 dni. Okres zamknięcia jest ustalany po przejściu umowy, ale może zostać opóźniony i przedłużony z powodu nieprzewidzianych okoliczności, takich jak nieudana kontrola, problemy z wyceną lub problem z tytułem. Tak więc krótka odpowiedź brzmi: to zależy. Ale jest dobra wiadomość…
co to znaczy, gdy widzisz 1212
Płatności hipoteczne są pobierane z dołu, co ułatwia Ci jako najemcy wszystko.
W tej chwili płacisz czynsz za mieszkanie pierwszego dnia miesiąca za kolejny miesiąc — lub, powtarzając, czynsz, który płacisz za mieszkanie w lipcu, jest należny z góry, 1 lipca. Spłaty kredytu hipotecznego pobierane są jednak z dołu, co oznacza, że spłata kredytu hipotecznego za lipiec zostanie pobrana 1 sierpnia. W rzeczywistości Twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego będzie wymagalna dopiero za cały miesiąc po ten ostatni dzień miesiąca, w którym zamykasz. Na przykład zamknięcie w połowie lipca oznacza, że pierwsza spłata będzie należna 1 września: spłacasz swój pierwszy pełny miesiąc kredytu hipotecznego (za sierpień) 1 września, a odsetki od kredytu hipotecznego należne za drugą część lipca (od zamknięcia do końca miesiąca) przy stole zamknięcia — zostaną one uwzględnione w kosztach zamknięcia, które oszacuje dla Ciebie pożyczkodawca, gdy będziesz w ramach umowy.
Oto przykład jednego płynnego harmonogramu od kontraktu do zamknięcia:
24 lipca
Twoja oferta została przyjęta! Zgadzasz się na 45-dniowy okres zamknięcia.
7 września
Zamykasz o czasie 45 dni później… gratulacje!
W momencie zamknięcia zapłacisz 24-dniowe odsetki — od 7 września do końca miesiąca. Co to jest warte, całkowite miesięczne odsetki od mojej pożyczki w wysokości około 300 000 USD ( które opisałem bardziej szczegółowo tutaj ) na początku wynosił około 930 USD.
1 listopada
Spłacasz swoją pierwszą w historii spłatę kredytu hipotecznego.
sens widzenia 444
Więc widzisz, nawet jeśli zamknąłeś dom swoich marzeń w lipcu, nie jesteś winien miesięcznego kredytu hipotecznego dopiero w listopadzie.
Jak odpowiednio zaplanować czas po zakończeniu umowy?
Nie jest tajemnicą, aby to zrobić we właściwym czasie, zwłaszcza, że istnieje wiele zmiennych specyficznych dla Twojej sytuacji. Twój konkretny plan działania zależy od tego, z jakim wyprzedzeniem musisz powiadomić wynajmującego, jak długi jest okres zamknięcia, a także czy zamknięcie jest opóźnione. Trzeba po prostu zrobić skok i mieć nadzieję na najlepsze, ale przygotować się na najgorsze. Dobrą wiadomością jest to, że cała sprawa z góry/w zaległościach sprawia, że obraz finansowy jest trochę łatwiejszy do przełknięcia.
Oto kilka sposobów, w jakie może, potencjalnie, całkowicie hipotetycznie, spaść. Pobrałem te scenariusze od naprawdę pomocny komentarz na Reddit napisane przez specjalistę ds. nieruchomości:
30-dniowe powiadomienie o wynajmie i terminowe zamknięcie
W tym i następnym scenariuszu nie musisz wypowiadać się o opuszczeniu mieszkania, dopóki nie zamkniesz. Zauważysz, że przy 30-dniowym okresie wypowiedzenia w Twoim mieszkaniu nie ma znaczenia, jakie są warunki Twojego zamknięcia.
- Zapłać czynsz 1 kwietnia, jak zwykle.
- Zamknij swój dom 25 kwietnia. Około 5 dni przedpłaconych odsetek zostanie wypłaconych przy stole zamykającym.
- Czynsz jest należny ponownie 1 maja. Z czekiem czynszowym wstawiasz 30-dniowe wypowiedzenie.
- Twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego z tytułu odsetek naliczonych w maju jest należna dopiero 1 czerwca.
- Podczas Cały Miesiąc maj, masz dostęp zarówno do swojego starego miejsca wynajmu, jak i nowego domu, bez konieczności płacenia podwójnych kosztów mieszkania w maju, za miłą, odprężającą, bez pośpiechu, spokojną przeprowadzkę.
- Nigdy nie miałeś miesiąca z podwójnymi wydatkami mieszkaniowymi i miałeś pełny miesiąc na przeprowadzkę.
30-dniowe powiadomienie o wynajmie i opóźnione zamknięcie
Opóźnione zamknięcie powoduje przeszkodę na drodze, ale z 30-dniowym wypowiedzeniem nadal masz luksus niewypowiedzenia do następnego dnia po zamknięciu – bez ponoszenia podwójnych kosztów mieszkaniowych.
- Zapłać czynsz 1 kwietnia, jak zwykle.
- Dowiedz się 23 kwietnia, że zamknięcie jest opóźnione.
- Zapłać czynsz 1 maja, jak zwykle.
- Zamknąć wreszcie 15 maja. Przy stole zamknięcia jest należnych 15 dni przedpłaconych odsetek (z koszyka oszczędności domu i kosztów zamknięcia, a nie z koszyka miesięcznych rachunków).
- Daj 30-dniowe wypowiedzenie 16 maja.
- Zapłać ostatni czynsz 1 czerwca — albo za pół miesiąca (30 dni po wypowiedzeniu 15 maja, albo za cały miesiąc, w zależności od warunków najmu).
- Miły spokojny, bezstresowy 30 dni na przeprowadzkę, od około 16 maja do co najmniej 16 czerwca, gdzie masz dostęp do obu miejsc.
- Twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego jest płatna 1 lipca.
- Nigdy nie miałeś miesiąca z podwójnymi wydatkami mieszkaniowymi i miałeś pełny miesiąc na przeprowadzkę.
Jeśli twoje mieszkanie wymaga 60-dniowego lub więcej wypowiedzenia, sprawy stają się nieco trudniejsze do idealnego czasu. W takim przypadku grasz w równowagę – i będziesz musiał poświęcić trochę pieniędzy, czasu lub bezpieczeństwa. Twój agent nieruchomości lub pośrednik hipoteczny chętnie pomoże Ci przyjrzeć się najmu i budżetowi oraz zaplanować wszystko we właściwym czasie, nawet zanim znajdziesz dom swoich marzeń.
ciągle widzę 911
