Jeśli nie masz chrzestnej wróżki lub fajnego pół miliona siedzących wokół, prawdopodobnie będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, jeśli chcesz kupić dom. Oto, jak zakwalifikować się do kredytu hipotecznego i wybrać go oraz czego można się spodziewać podczas całego procesu.
co znaczy 444?
Zacząć wcześnie
Spójrzmy prawdzie w oczy: możesz chodzić do tylu otwartych domów, ile chcesz, ale nie będziesz w stanie kupić jednego bez kredytu hipotecznego. Więc włącz piłkę wcześnie i uzyskaj wstępne zatwierdzenie, zanim zaczniesz polować na dom.
Moim zaleceniem byłoby zawsze wstępne zatwierdzenie przed poszukiwaniem wymarzonego domu, mówi Nick Beser, dyrektor ds. Mieszkalnictwa i rozwoju społeczności w organizacji non-profit Guidewell Financial Solutions . Nigdy nie jest dobrze zakochać się w nieruchomości tylko po to, aby dowiedzieć się, że nie możesz się do niej zakwalifikować w tym konkretnym przedziale cenowym. Beser mówi, że proces wstępnej akceptacji nie powinien zająć więcej niż dzień lub dwa u renomowanego profesjonalisty kredytowego. Wstępne zatwierdzenie jest generalnie ważne przez 90 dni, po czym w razie potrzeby można powtórzyć proces.
(Pamiętaj, że możesz również zostać wstępnie zakwalifikowany przez pożyczkodawcę. Jest to luźne oszacowanie tego, na co możesz sobie pozwolić, na podstawie dostarczonych informacji finansowych i miękkiej kontroli kredytowej. Wstępna kwalifikacja jest prostszym i szybszym procesem, ponieważ nie musisz prześlij dokumentację swoich finansów. Ale z tego samego powodu jest to również w dużej mierze bez znaczenia i nie oznacza, że zostałeś zatwierdzony do finansowania. To po prostu dobry sposób na oszacowanie wysokości kredytu hipotecznego, do którego możesz się kwalifikować).
Jesteś gotowy?
Ale zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, upewnij się, że masz wszystko razem: chcesz dać z siebie wszystko, aby zakwalifikować się do najlepszych stawek – lub w ogóle.
Zwróć uwagę na to, jak zarządzasz swoim kredytem, mówi Tom Gleason, były dyrektor wykonawczy Obudowa masowa , organ non-profit zajmujący się finansowaniem mieszkalnictwa w stanie Massachusetts. Jeśli masz zaleganie z kredytem sklepowym, kredytem studenckim lub kredytem samochodowym, musisz zająć się tymi problemami. W przeciwnym razie, mówi, po prostu zostaniesz odrzucony.
Musisz dojść do punktu, w którym miałeś stały dochód trzy lata z rzędu, mówi Marie Presti, właściciel/broker w Grupa Presti w Newton w stanie Massachusetts Banki również chcą zobaczyć rezerwy gotówkowe, gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny. Pożyczkodawcy lubią wiedzieć, że masz nie tylko pieniądze na zaliczkę, ale także wystarczającą ilość pieniędzy na spłatę kredytu hipotecznego w przypadku utraty pracy po zakupie domu. Lubią widzieć wydatki od trzech do sześciu miesięcy. To nie musi być gigantyczny plik gotówki na koncie oszczędnościowym – może zawierać salda na kontach emerytalnych, których, miejmy nadzieję, nie będziesz musiał dotykać, takich jak 401(k) lub IRA.
Tymczasem będziesz kwalifikować się do lepszych oprocentowania kredytów hipotecznych, jeśli masz doskonały kredyt i nie masz mnóstwa długów. Aby otrzymać najniższą stopę, ocena kredytowa powinna być w latach 700., a wskaźnik zadłużenia kredytobiorcy powinien wynosić około 36%, mówi Beser. Oznacza to, że Twoje całkowite miesięczne zobowiązania dłużne – w tym spłaty kredytów studenckich, kredyty samochodowe, minimum kart kredytowych i kredyt hipoteczny, który próbujesz uzyskać – nie powinny przekraczać 36% Twojego miesięcznego dochodu przed opodatkowaniem.
Jednak wielu pożyczkodawców ma finansowanie hipoteczne, które pozwoli na uzyskanie wyniku do niskich 600, dodaje Beser, a Fannie Mae i Freddie Mac wprowadzili ostatnio zmiany, aby umożliwić wskaźnik zadłużenia do 50%.
Ogólnie rzecz biorąc, im gorszy wynik kredytowy, tym wyższe oprocentowanie, mówi Beser – a im wyższe oprocentowanie, tym wyższa spłata kredytu hipotecznego. To ważne, ponieważ wysokość Twojej miesięcznej płatności może ograniczyć wielkość domu, który możesz kupić. Może nawet pomóc w podjęciu decyzji o społeczności, w której twoja rodzina może sobie pozwolić na życie, mówi.
Jeśli potrzebujesz szybkiego wyniku kredytowego, spłata salda karty kredytowej jest jeden z najszybszych wzmacniaczy kredytu na około. Dzieje się tak, ponieważ mniej więcej jedna trzecia Twojej oceny kredytowej zależy od wykorzystania kredytu lub tego, jaka część dostępnych limitów kredytowych została wykorzystana. Spłacanie sald może również obniżyć wskaźnik zadłużenia do dochodu do akceptowalnego poziomu.
Zapisać Przypiąć Zobacz więcej zdjęć (Źródło zdjęcia: Nasozi Kakembo )
Znajdź pożyczkodawcę (i poszukaj programów dla kupujących po raz pierwszy)
Istnieje wiele rodzajów pożyczkodawców hipotecznych, od sąsiedzkiego banku lub spółdzielczej kasy pożyczkowej, przez banki internetowe, po pożyczkodawców pozabankowych. Chociaż Twój własny bank może oferować kredyty hipoteczne, pamiętaj, aby porównać stawki i warunki innych pożyczkodawców, ponieważ banki konsumenckie mogą nie być tak konkurencyjne – zwłaszcza dla kupujących po raz pierwszy. W szczególności sprawdź programy dla kupujących po raz pierwszy wspierane przez Twój stan Urząd ds. Finansowania Mieszkaniowego lub w lokalnych kasach kredytowych.
Skorzystaliśmy z programu nabywców domów po raz pierwszy oferowanego przez unię kredytową, do której mam dostęp w pracy, mówi Sarah Korval, która w 2016 r. wraz z mężem Scottem w Bostonie kupiła kamienicę. Przeanalizowaliśmy kilka różnych opcji, w tym trzy różne unie kredytowe. i możliwości finansowania za pośrednictwem urzędnika ds. pożyczek. W końcu wszystkie unie kredytowe oferowały naprawdę mocne programy ze świetnymi stawkami, więc wybraliśmy jeden z nich.
Dla nabywcy domu po raz pierwszy często może być trudno wymyślić konwencjonalną zaliczkę w wysokości 20%: nie masz istniejącego domu, aby spieniężyć, a może byłeś zbyt zajęty walką z kredytami studenckimi lub płaceniem niebotycznie wysokie czynsze, aby zaoszczędzić 40 000 dolarów lub więcej w gotówce. Możesz jednak skorzystać z szeregu programów pożyczkowych przeznaczonych dla osób w Twojej sytuacji.
Produkty hipoteczne, które obejmują zaliczki tak niskie, jak 3%, są obecnie oferowane, aby pomóc społecznościom o niskich i średnich dochodach oraz młodym dorosłym uzyskać prawo własności do domu, mówi Beser. Federalne programy pożyczkowe, takie jak FHA, VA i Homeready Mortgage Fannie Mae, ułatwiają zablokowanie kredytu hipotecznego bez znacznej zaliczki. Rzeczywiście, pożyczki wspierane przez Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) są otwarte dla kupujących z ocena kredytowa tak niska jak 580 , podczas Pożyczki VA zezwól aktywnym wojskowym i weteranom na finansowanie domu bez żadnej zaliczki.
Beser mówi, aby sprawdzić pożyczkodawców w Twojej okolicy, którzy oferują te programy lub własne programy dla kupujących po raz pierwszy. Zapytaj także o stanowe i lokalne programy motywacyjne, które mogą obniżyć zaliczkę lub oprocentowanie, dodaje. Niektóre stany lub miasta oferują mieszkańcom jeszcze bardziej hojne korzyści dla kupujących po raz pierwszy, takie jak pomoc w zapłacie zaliczki, o ile pozostają w domu przez określoną liczbę lat.
Aby zakwalifikować się do tych programów, zazwyczaj musisz ukończyć pierwszą klasę kupującego dom w organizacji non-profit z certyfikatem HUD, osobiście lub online. Wychodząc z niedawnej recesji, pożyczkodawcy rozumieją, że oferowanie niższej zaliczki wiąże się z ryzykiem; jednak postrzegają edukację dotyczącą posiadania domów jako potężny środek odstraszający do niewypłacalności, mówi Beser.
To prawda: kredytobiorcy, którzy biorą udział w zajęciach z kupowania domu, są mniej narażeni na późniejsze wykluczenie. Najlepszą rzeczą, jaką konsument może zrobić dla siebie, jest lepsze wykształcenie, mówi Gleason. A przechodzenie przez te zajęcia, które widzieliśmy z biegiem czasu, robi wielką, dużą różnicę.
Żniwa papierkowej roboty
Gdy będziesz gotowy, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny (w tym o wstępną akceptację), będziesz musiał zebrać bezbożną ilość dokumentów finansowych. W zależności od Twoich umiejętności organizacyjnych (lub ich braku), może to być najbardziej uciążliwa część procesu zakupu domu. Oprócz wypełnienia wniosku o pożyczkę zazwyczaj musisz zlokalizować i podać:
- Twoje ostatnie dwie deklaracje podatkowe i formularze W-2
- Najnowsze odcinki wypłaty (lub inny dowód dochodu)
- Salda i miesięczne płatności należne z tytułu kredytów studenckich, kredytów samochodowych i innych długów
- Salda kart kredytowych i minimalne płatności
- Aktualne wyciągi z konta bankowego (czekowe i oszczędnościowe)
- Salda na rachunkach inwestycyjnych (401k, IRA itp.)
- Anulowane kontrole czynszu (dowód bieżących opłat czynszowych)
Stała stopa a regulowana stopa hipoteczna (ARM)
Większość pożyczek udzielanych po raz pierwszy przez nabywcę domu wiąże się ze standardowym 30-letnim kredytem hipotecznym o stałym oprocentowaniu. W tym miejscu blokujesz określoną stopę procentową na 30 lat – jest to opcja o najniższym ryzyku, ponieważ Twoja miesięczna płatność nie ulegnie zmianie. Nie jest to jednak jedyny produkt hipoteczny – daleko mu do tego.
Z drugiej strony kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu jest właśnie tym, na co wygląda – oprocentowanie może się zmienić. Zobaczysz je reklamowane jako ARM 5/1 lub 7/1 – oznacza to, że stawka jest stała przez pierwsze pięć (lub siedem) lat, a następnie może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych raz w roku.
ARM jest nieco bardziej ryzykowny, ale ma tę zaletę — mianowicie, że początkowa stopa będzie niższa niż kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Na przykład, powiedzmy, że 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest reklamowany na 4%; ARM 5/1 u tego samego pożyczkodawcy może zacząć się od 3,5%. Może to oznaczać znaczne oszczędności w ciągu pierwszych pięciu lat i umożliwić zakwalifikowanie się do większego kredytu hipotecznego. Ale biorąc pod uwagę, że stopy procentowe od Wielkiej Recesji utrzymywały się na najniższym poziomie, można śmiało założyć, że za sześć lat zapłacisz więcej – może trochę więcej – jeśli wcześniej nie sprzedasz ani nie zrefinansujesz swojego kredytu hipotecznego. następnie. Dlatego większość zasobów dla kupujących dom po raz pierwszy skieruje Cię do (lub nawet będzie wymagać) kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu.
co znaczy 888 duchowo?
O PMI
Powodem, dla którego każdy pożyczkodawca chce, abyś wpłacił zaliczkę – czy to na samochód, czy na dom – jest taki, że dopóki nie spłacisz sporej części pożyczki, to oni ponoszą duże ryzyko finansowe. Zaliczka w wysokości 20% gwarantuje, że nawet jeśli załamie się rynek mieszkaniowy, a wartość domu spadnie o 10% do 15%, dom nadal jest wart więcej niż zainwestował w niego pożyczkodawca.
Dlatego, jeśli nie odłożysz 20% lub więcej, większość pożyczkodawców będzie wymagać zakupu prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub PMI (które chroni pożyczkodawcę w powyższym scenariuszu, a nie Ciebie).
Istnieją różne sposoby płacenia za PMI, w zależności od programu pożyczkowego — niektórzy obejmą go kredytem hipotecznym, aby był finansowany przez 30 lat przy nieco wyższym oprocentowaniu, a innym razem możesz po prostu zapłacić dodatkowe 100 USD lub więcej miesięcznie na kredyt hipoteczny (aż osiągniesz 20% do 30% kapitału własnego domu). Ale nawet jeśli tego nie widzisz, zapłacisz za to w taki czy inny sposób.
Beser mówi, że potencjalni nabywcy domów, którzy wykorzystują produkty hipoteczne o niskiej wpłacie do finansowania, prawdopodobnie zapłacą PMI i/lub otrzymają nieco wyższe oprocentowanie, jeśli wybiorą opcję „Ubezpieczenia hipotecznego opłaconego przez pożyczkodawcę”. Biorąc to pod uwagę, wielu kupujących po raz pierwszy domy stwierdza, że kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, spłata kredytu hipotecznego jest niższa niż obecnie czynsz.
O punktach
Być może słyszałeś o punktach hipotecznych, w którym to przypadku prawdopodobnie pomyślałeś sobie, co do cholery mają wspólnego z czymkolwiek? Uczciwe pytanie! Zasadniczo możesz zapłacić więcej pieniędzy z góry, aby obniżyć długoterminową stopę procentową.
co to jest 10^10
Jeden punkt to zazwyczaj 1% kredytu hipotecznego. Na przykład w przypadku kredytu hipotecznego o wartości 200 000 USD możesz być w stanie zapłacić dodatkowe 2000 USD (jeden punkt) przy zamknięciu, aby obniżyć oprocentowanie z 4% do 3,5% w całym okresie spłaty pożyczki. Ta dodatkowa część zsumuje się w ciągu 30 lat – zaoszczędzisz dziesiątki tysięcy dolarów odsetek i co miesiąc obniżysz płatności. Jeśli masz gotówkę, z pewnością może to być tego warte — ale kupujący po raz pierwszy często mają dość gotówki.
Koszty zamknięcia
Mówiąc o gotówce: zaliczka to nie jedyne pieniądze z góry, których potrzebujesz, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Upewnij się, że bierzesz pod uwagę koszty zamknięcia, które różnią się w zależności od stanu, ale mają tendencję do średnio około 3700 i może obejmować opłaty początkowe (opłatę banku za wystawienie pożyczki), opłaty rzeczoznawcy, punkty, ubezpieczenie tytułu własności, opłaty rzeczoznawcy i adwokata oraz inne opłaty losowe. Twój specjalista ds. kredytów powinien być w stanie z wyprzedzeniem przedstawić Ci oszacowanie tych opłat w dobrej wierze. W niektórych przypadkach możliwe jest, aby sprzedający pokrył koszty zamknięcia: Zasadniczo płacą oni opłaty, a następnie obciążają Cię znacznie większą kwotą za dom, więc ból rozchodzi się w trakcie 30-letniego kredytu hipotecznego.
W celu zamknięcia może być również konieczne opłacenie rocznego ubezpieczenia właścicieli domów i podatków od nieruchomości, które trafią na rachunek powierniczy (co oznacza, że bank przechowuje pieniądze i płaci te rachunki w Twoim imieniu przez cały rok).
To, na co jesteś zatwierdzony i na co możesz sobie pozwolić, mogą być dwoma różnymi liczbami
Na koniec pamiętaj, że tylko dlatego, że kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego w wysokości 400 000 USD, nie oznacza to, że powinieneś kupić dom za 400 000 USD. Oprzyj swój docelowy zakres cen na wygodnej dla siebie miesięcznej płatności – a jeśli jest ona niższa niż to, do czego się kwalifikujesz, pamiętaj tylko, że masz dodatkowe miejsce do poruszania się, jeśli naprawdę tego potrzebujesz.
Zwykle mówię, że kupujący po raz pierwszy starają się osiągnąć maksymalny limit, ale nadal czują się komfortowo, płacąc miesięczną opłatę za mieszkanie, mówi Presti. Pamiętaj jednak, że posiadanie domu wiąże się z kosztami wykraczającymi poza sam kredyt hipoteczny: ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, usługi komunalne i konserwacja mogą się sumować do tysiące dolarów rocznie .
Konsumenci, którzy zawsze wynajmowali, często nie są świadomi kosztów posiadania, mówi Beser. Muszą zrozumieć, że finansowanie kredytu hipotecznego to dopiero pierwszy krok. Po wprowadzeniu się będą mieli również podatki, ubezpieczenie i koszty utrzymania.
Jednocześnie, jak mówi Presti, część tych pieniędzy wróci do Ciebie w formie odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego. A jeśli jako młody nabywca jesteś pewien, że w ciągu najbliższych kilku lat będziesz awansował w swojej karierze, możesz czuć się bardziej komfortowo, rozciągając się.
Pamiętaj tylko: kredyt hipoteczny jest nieubłagany, a sprzedaż domu nie jest jak zerwanie umowy najmu. Trzeba realistycznie podchodzić do ceny domu, który można kupić, mówi Gleason. Nic nie powoduje większego stresu w rodzinie niż nadmierne zajmowanie się domem i niepewność, czy możesz spłacić kredyt hipoteczny. Żyj więc w granicach swojego budżetu i naprawdę się tego trzymaj.
