Wiesz, że chcesz kupić dom — po prostu nie wiesz, od czego zacząć. I nic dziwnego: kupno pierwszego domu może być długim, zastraszającym procesem, pełnym obrzydliwych rzeczy, takich jak matematyka, dokumenty prawne i mordercza rywalizacja. Ale nie martw się: kupujący po raz pierwszy, tak jak Ty, robią to przez cały czas, a my przeprowadzimy Cię przez cały proces.
Po pierwsze, musisz upewnić się, że jesteś emocjonalnie i finansowo gotowy na zakup domu . Mam nadzieję, że spędziłeś ostatnie kilka lat, zdobywając solidne podstawy finansowe – oznacza to zarabianie stałego dochodu, oszczędzanie na zaliczkę i poprawę kredytu, abyś mógł kwalifikować się do kredytu hipotecznego.
Poszukiwanie
Nie ma nic złego w wpadaniu do otwartych domów, zanim oficjalnie będziesz gotowy do zakupu, tylko po to, aby poczuć rynek i to, co lubisz, a czego nie. Ale kiedy już wyrównasz swoje finanse, czas zacząć na poważnie.
Jeśli wynajmujesz, rozpocznij poszukiwania około sześć miesięcy przed zakończeniem umowy najmu, mówi Marie Presti, właściciel / pośrednik w Grupa Presti w Newton w stanie Massachusetts. Przeciętnemu nabywcy domu znalezienie nieruchomości zajmuje od dwóch do trzech miesięcy, a po złożeniu oferty to kolejne sześć do ośmiu tygodni, mówi. Jednak na rynkach o dużej konkurencji i małych zapasach wyszukiwanie może potrwać jeszcze dłużej.
Dobrym pomysłem jest rozpoczęcie od pierwszej klasy nabywcy domu, która wprowadzi Cię w proces, a także niektórych godnych zaufania specjalistów od nieruchomości w Twojej okolicy. Zdecydowanie rozważ wzięcie udziału w zajęciach dla kupujących dom po raz pierwszy, aby dowiedzieć się jak najwięcej, więc nie jest to tak przerażające, mówi Presti. Ukończenie takiej klasy jest często wymogiem programów pożyczek dla kupujących po raz pierwszy, więc dobrze jest mieć to za sobą wcześnie.
co oznacza 711 w Biblii?
Mniej więcej w tym czasie będziesz chciał rozpocząć tworzenie swojego zespołu nieruchomości, zaczynając od agenta kupującego i pożyczkodawcy hipotecznego. (Później będziesz potrzebować również adwokata ds. nieruchomości, inspektora nieruchomości i agenta ubezpieczeniowego.) Rozpytaj się, czytaj recenzje pośredników w handlu nieruchomościami na temat Zillow lub Trulia lub sprawdź, czy twój instruktor ma jakieś zalecenia dla agenta kupującego. Jeśli lubisz i ufasz swojemu pośrednikowi nieruchomości, może on na ogół skierować Cię do innych lokalnych profesjonalistów, z którymi pracowali w przeszłości, od specjalistów ds. Kredytów po agentów ubezpieczeniowych.
Przepisy stanowe są różne, ale agent kupującego będzie reprezentował Twoje interesy podczas wyszukiwania domu i negocjował w Twoim imieniu, i zazwyczaj otrzymuje część prowizji od sprzedawcy, gdy w końcu kupujesz dom (co oznacza, że nie płacisz im bezpośrednio). Wybierz kogoś, kto ma głębokie zrozumienie lokalnego rynku — i komu ufasz, że będzie się tobą opiekował.
Rozpocznij od krótkiej konsultacji ze swoim agentem, abyś był na tej samej stronie – musi wiedzieć, czego szukasz. Presti zadaje swoim nowym nabywcom pracę domową, instruując ich, aby wymyślili listę pięciu najważniejszych rzeczy, które muszą mieć – niepodlegające negocjacjom cechy, które absolutnie musi mieć dom, które mogą obejmować centralne powietrze do określonego miasta lub lokalizacji – a następnie ustalają priorytety im. A jeśli kupujesz nieruchomość z kimś innym, powinni zrobić to samo osobno, a następnie oboje powinniście się zebrać i połączyć tę listę w jedną listę priorytetów, mówi. Może to zająć tygodnie i tygodnie.
Następnie Presti każe im również utworzyć rankingowe listy swoich pięciu najlepszych pozycji z listy życzeń – i połączyć obie listy razem. Jeśli nie ma znaczącego nakładania się między wami dwojgiem, ta lista często zawiera kombinację porzuconych must-have z pierwszej pary list. Ale każda funkcja, na której możesz pozostać elastyczny, otwiera Cię na więcej potencjalnych domów – i przedziałów cenowych.
Wymienienie tych kryteriów pomoże Ci skupić się na tym, co naprawdę jest dla Ciebie ważne, gdy oglądasz dom, mówi Presti. Jeśli ludzie po prostu zaczynają przyglądać się domom i nie mają przygotowanej listy, wchodzą do środka, a jeśli ma ładną kuchnię, nagle myślą, że jest super. Patrzą na kosmetyki i to powinna być jedna z ostatnich rzeczy, na których powinieneś się skupić – mówi.
Najpierw spójrz, czy spełnia Twoje kryteria, co jest dla Ciebie ważne. Po drugie, aspekty konstrukcyjne – ile lat ma piec, dach, okna – zanim zaczniesz sprawdzać, czy ma zmywarkę ze stali nierdzewnej, mówi Presti. Ponieważ jako właściciel domu, możesz całkowicie zmienić wnętrze swojego domu lub mieszkania w dowolnym momencie. Jesteś jego właścicielem i z czasem możesz go naprawić. Ale nie możesz podnieść domu i przenieść go z ruchliwej ulicy.
Zapisać Przypiąć Zobacz więcej zdjęć (Źródło zdjęcia: Craig Kellmann )
Uzyskaj wstępną zgodę
Powinieneś również uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, zanim zaczniesz odwiedzać domy. Po pierwsze, jeśli od razu znajdziesz swój wymarzony dom, możesz przegapić, gdy będziesz szukać finansowania. Ale da ci również realistyczne oczekiwania dotyczące tego, na co cię stać. Zazwyczaj sugeruję, abyś zrobił to na wczesnym etapie, ponieważ może to być zaskakujące i denerwujące, gdy kupujący w końcu udaje się do pożyczkodawcy i prosi o wstępną akceptację, a on dowiaduje się, że jego zdolność kredytowa jest niższa niż myślał lub nie ma siły nabywczej potrzebują, mówi Presti.
Porównaj kilku różnych pożyczkodawców i produkty hipoteczne online, w tym te oferowane przez lokalne spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, jeśli się kwalifikujesz, oraz niskie zaliczki, oferowane przez stanowa agencja finansowania mieszkalnictwa .
Będziesz musiał zebrać odcinki wypłat, deklaracje podatkowe i inną dokumentację finansową do wniosku o kredyt hipoteczny. Przechowuj je w folderze na czas wyszukiwania domu, ponieważ będziesz musiał podać je ponownie po sfinalizowaniu kredytu hipotecznego (lub po wygaśnięciu 90-dniowej wstępnej akceptacji).
Mając po swojej stronie agenta kupującego i mając w ręku list wstępnego zatwierdzenia, możesz teraz śledzić oferty i przeszukiwać ziemię w poszukiwaniu wymarzonego domu – i złożyć ofertę, jeśli ją znajdziesz.
Oferta
Gdy znajdziesz odpowiedni dom, Twój agent pomoże Ci napisać i złożyć ofertę. Dobry agent kupującego spróbuje zebrać pewne szczegóły dotyczące sprzedawcy, które mogą zwiększyć Twoje szanse (i określić czy należy złożyć list osobisty jak również) i będzie znał lokalny rynek na tyle dobrze, aby Twoja oferta była konkurencyjna.
Zadaniem Twojego agenta jest ustalenie motywacji sprzedawcy, czy są inne oferty i co jest ważne dla sprzedawcy przy oglądaniu ofert – mówi Presti. Dzięki tym informacjom możesz sprawić, że Twoja oferta będzie bardziej atrakcyjna na małe sposoby. W wielu przypadkach nauczą się, że pieniądze są ważne, ale to nie jedyna rzecz. Może naprawdę ważne jest dla nich zamknięcie w konkretnym dniu.
Zazwyczaj do oferty musisz dołączyć depozyt, zwany poważne pieniądze , która może wynosić od 1000 do 10 000 USD lub więcej. Te pieniądze są doliczane do ceny zakupu, jeśli Twoja oferta zostanie zaakceptowana, i zwrócona, jeśli nie, ale jeśli naruszysz warunki zaakceptowanej oferty, zniknie.
Zapisać Przypiąć Zobacz więcej zdjęć (Źródło zdjęcia: Marisa Vitale )
Czekaj i martw się
Weź to ode mnie, złożenie oferty wymaga dużo odwagi: zobowiązujesz się płacić setki tysięcy dolarów, więc naprawdę musisz polubić – może pokochać – to miejsce. Jednocześnie jest całkowicie możliwe, że Twoja oferta zostanie odrzucona. My zakochać się w i licytować trzy domy w ciągu roku, zanim nasza czwarta oferta została ostatecznie przyjęta; każde odrzucenie było druzgocące.
Judy Alexander, pośrednika w handlu nieruchomościami z Higgins Group w Lexington w stanie Massachusetts, powiedziała, że niektórzy z jej kupujących zostali przelicytowani 10 lub więcej razy, zanim w końcu odnieśli sukces – każdy z nich jest swoim własnym wyczerpującym rozczarowaniem. To agonia, powiedziała. Największą częścią [tej pracy] jest bycie pracownikiem socjalnym. To nie wszystkie nieruchomości.
Sarah Korval, która kupiła dom ze swoim mężem Scottem w 2016 roku, mówi, że właśnie wtedy sprawy stają się naprawdę stresujące. Było wiele ruchomych części, które wprawiły się w ruch od razu po wprowadzeniu naszej oferty. To był trąba powietrzna, powiedziała. Zdarzyło się też, że oferta została przyjęta w tygodniu, w którym wyjeżdżaliśmy na wakacje, a więc musieliśmy prowadzić interesy z parku narodowego ze słabą obsługą komórek. Próba złożenia pilnego zlecenia na badanie radonu, gdy nie słyszysz osoby po drugiej stronie, nie pomaga w ciśnieniu krwi.
Inspekcja domu
W normalnych warunkach rynkowych Twoja oferta powinna zawierać warunek umożliwiający przeprowadzenie inspekcji domu w ciągu około tygodnia od zaakceptowanej oferty. Pozwala to na wycofanie się z zakupu lub renegocjowanie ceny, jeśli inspekcja domu wykryje nieznane wcześniej problemy.
Inspektor domu zbada stan konstrukcyjny i mechaniczny domu, mówi Jorge Colon, kierownik programu w Mentorzy kupowania domów , program organizacji non-profit Allston-Brighton Development Corp. w Bostonie.
Nie są one wszechwiedzące, ale inspektor domu może na ogół ostrzec Cię o oczywistych problemach lub potencjalnych problemach, które mogą wymagać bliższego przyjrzenia się specjalistom, takim jak inspektor ochrony przed szkodnikami lub inżynier budowlany. Inspekcja średnio około 300 do 500 USD i powinien trwać kilka godzin. Jeśli możesz, dobrym pomysłem jest śledzenie inspektora, aby dowiedzieć się o domu.
Inspektor domu poinformuje na przykład, czy w najbliższej przyszłości trzeba będzie wymienić system ogrzewania lub dach, co może być kosztownymi naprawami, mówi Colon. Jeśli uwzględniłeś ewentualną kontrolę, możesz skorzystać z raportu inspektora, aby zdecydować, czy renegocjować, czy nawet wycofać się z transakcji bez utraty depozytu. Jednak inspektor domu nie może ci powiedzieć, czy powinieneś kupić dom, czy nie, dodaje Colon. To zależy od kupującego.
Na gorącym rynku kupujący po raz pierwszy mogą mieć trudności z dotrzymaniem kroku kupującym gotówkę i mogą odczuwać presję, aby zrezygnować z nieprzewidzianych zdarzeń ze swojej oferty – takich jak kontrola domu. Myślę, że musisz być prawdziwym kowbojem, żeby to zrobić, mam na myśli to, powiedział mi Alexander. Ale z drugiej strony, jeśli chcesz wziąć udział w konkursie, sprzedający zwykle nie chcą przyjmować oferty z ewentualną kontrolą, jeśli w grę wchodzi wiele ofert.
Jednym ze sposobów, w jaki Alexander sugeruje obejście tego na konkurencyjnych rynkach, jest wciskanie się w inspekcję domu między dniem otwartym a terminem wszystkich ofert, zwykle kilka dni później. Drugim jest powrót i zobaczenie domu po raz drugi przed terminem złożenia oferty, tym razem z doświadczonym wykonawcą lub przyjacielem, który jest w branży, który może ocenić ogrzewanie, instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, główne systemy dom, powiedziała.
Colon ostrzega przed rezygnacją z kontroli, chyba że masz środki na pokrycie wszelkich nieoczekiwanych napraw. Pisząc ofertę, upewnij się, że zawarte w niej warunki są dla Ciebie realistyczne – powiedział. Nie pozwól, aby konkurencyjność rynku zmusiła Cię do podejmowania emocjonalnych decyzji.
Umowa kupna i sprzedaży
Po sprawdzeniu domu i po renegocjacjach, gdy obie strony są gotowe do kontynuowania, nadszedł czas na podpisanie ostatecznej umowy, często nazywanej umowa kupna-sprzedaży (P&S). To określi ostateczną cenę zakupu, datę zamknięcia i inne szczegóły prawne dotyczące sprzedaży. Może obejmować dodatkowe nieprzewidziane okoliczności, które chronią Ciebie lub sprzedawcę: na przykład ewentualna hipoteka pozwoliłaby Ci wycofać się, jeśli nie jesteś w stanie zapewnić finansowania.
Prześlij ostateczny wniosek o kredyt hipoteczny i kup ubezpieczenie domów
Po podpisaniu P&S nadszedł czas na sfinalizowanie finansowania. Złożysz ostateczny wniosek o kredyt hipoteczny — odświeżenie wcześniejszego wniosku, z nowymi odcinkami wypłaty i wyciągami bankowymi — w celu uzyskania bardziej rygorystycznego ubezpieczenia. Trzymaj kredyt w zablokowaniu w tym okresie, ponieważ nie chcesz, aby nagły popis kartą kredytową obniżył Twoją zdolność kredytową i zepsuł wniosek o kredyt hipoteczny.
Mniej więcej w tym czasie Twój pożyczkodawca zazwyczaj zatrudnia rzeczoznawcę, który oceni wartość nieruchomości. To będzie kosztować około 300 do 400 USD , choć może być wliczony w koszty zamknięcia. Jeśli licytujesz powyżej ceny wywoławczej, może to być trochę denerwujące, ponieważ wycena musi być zbliżona lub wyższa od uzgodnionej ceny zakupu — pożyczkodawca nie pożyczy ci więcej pieniędzy, niż jest warte dane miejsce.
Teraz, gdy pracujesz z ostatecznymi danymi, często jest to moment, w którym kupujący decydują się na zablokowanie stopy procentowej na 30 lub 45 dni – wystarczająco długo, aby utrzymać wszystkie liczby na miejscu do daty zamknięcia. (Możesz jednak zdecydować się na zablokowanie oprocentowania w dowolnym momencie tego procesu – Twój specjalista ds. Pożyczek może być w stanie Ci doradzić w tym zakresie.) Twój pożyczkodawca powinien również być w stanie podać Ci dokładną ocenę kosztów zamknięcia i ewentualnego ubezpieczenia lub podatki od nieruchomości, które będziesz musiał zapłacić z góry (za następny rok) przy zamknięciu.
Mówiąc o ubezpieczeniu właścicieli domów, musisz je zdobyć, zanim będziesz mógł zamknąć dom — bank nie przekaże ci setek tysięcy dolarów bez potwierdzenia, że jego inwestycja jest ubezpieczona. Twój pośrednik może być w stanie polecić lokalnego agenta ubezpieczeniowego lub jeśli jesteś zadowolony z ubezpieczenia samochodu, możesz poprosić go o połączenie polisy samochodowej i mieszkaniowej w celu uzyskania zniżki. W razie wątpliwości poszukaj niezależnego agenta, który może rozejrzeć się za najlepszymi stawkami i zasięgiem w Twoim imieniu.
Zamknięcie
Tuż przed zamknięciem będziesz miał okazję przeprowadzić ostatni spacer po domu, aby upewnić się, że jest pusty, czysty i mniej lub bardziej nienaruszony – ten sam dom, który zgodziłeś się kupić. Napięcia mogą być w tym momencie wysokie, ale żadna ze stron nie chce, aby umowa dobiegła końca, więc miejmy nadzieję, że wszelkie szczegóły dotyczące czepiania się można dopracować. (Nasz sprzedawca próbował zostawić za sobą ogromny, brzydki mebel – nie mieliśmy go).
Procedury zamknięcia są różne, ale zazwyczaj spotkasz się ze sprzedawcą, pośrednikami w handlu nieruchomościami i prawnikami, aby podpisać umowę – i dodać swojego Johna Hancocka do około stu innych form prawnych. Twój agent lub prawnik może wyjaśnić wszystko, czego nie rozumiesz – możesz zadawać pytania. W końcu to całkiem poważna sprawa.
Zapisać Przypiąć Zobacz więcej zdjęć (Źródło zdjęcia: Diana Liang)
I na koniec voila! Dostaniesz klucze do swojego nowego domu. Gratulacje!
co oznacza 777 w liczbach aniołów?
