Na początek dobra wiadomość: w rzeczywistości można kupić mieszkanie na Manhattanie za mniej niż 300 000 USD. (Tak, rzeczywiste mieszkanie – nie szafa! I tak, kup na własność, a nie wynajem!) Co jakiś czas na rynku pojawia się jednostka spółdzielcza Funduszu Rozwoju Mieszkaniowego (HDFC), zapewniająca rzadką, niedrogą opcję dla potencjalnych nabywców domów.
Ale zniechęcająca wiadomość? Nie tylko są one dość rzadkie, ale te okazje na rynku nieruchomości są również trochę haczykiem 22: Aby kupić jedną, musisz mieć roczną pensję poniżej pewnego progu, ale musisz też mieć pod ręką znaczną gotówkę na zaliczki (a w niektórych przypadkach na całą cenę zakupu). To znacznie ogranicza pulę łowców domów, którzy mogą kupić tego typu kooperację. W rzadkich przypadkach ludzie oszczędzają. Często jednak to ludzie (pomyśl o niedawnych absolwentach college'u) ze skromną pensją, którzy dostają spadek lub otrzymują wsparcie finansowe od swoich rodzin, lub emeryci bez miesięcznego dochodu, ale z dużą ilością gotówki w rezerwach. Westchnienie.
Spółdzielnie HDFC w Nowym Jorku pojawiły się w latach 70., kiedy podczas spowolnienia gospodarczego właściciele zaczęli opuszczać swoje budynki. Budynki zostały oddane do zarządzania mieszkańcom. Zaczęło się jako eksperyment, ale od tego czasu przekształciło się w niszowy sposób kupowania domów przez nowojorczyków o niskich i średnich dochodach.
Jednostki są zazwyczaj znacznie poniżej wartości rynkowej, co oznacza, że Twój kredyt hipoteczny będzie kosztował mniej niż wynajęcie lokalu o podobnej wielkości, wyjaśnia Eugene Gamble, inwestor nieruchomości i starszy partner z Szeptacze nieruchomości, spółka inwestycyjno-deweloperska.
Zaintrygowany? Oto, co jeszcze eksperci od nieruchomości powinni wiedzieć o spółdzielniach HDFC.
Numerologia 1:11
Limit dochodów jest ścisły
Oprócz tego, że są w bardziej przystępnej cenie, spółdzielnie HDFC są często miejscami z silnym poczuciem społeczności, mówi Molly Franklin , pośrednik w obrocie nieruchomościami z CitiHabitats nieruchomość.
Pierwszą rzeczą, którą kupujący muszą wiedzieć, jest to, czy kwalifikują się do limitu dochodu budynku i muszą być w stanie pokazać te liczby w zeznaniach podatkowych z dwóch lat, mówi Franklin. Nie ma uniwersalnego limitu dochodu, a formuły określania limitu dochodu różnią się w zależności od spółdzielni. Hauseit, na sprzedaż przez firmę właścicielską w Nowym Jorku, połączyła przykładowy przewodnik do obliczania wytycznych dotyczących limitów dochodów. Możesz również sprawdzić przykładowa aplikacja , który zwykle prosi o podanie informacji o koncie bankowym, referencje osobiste i wyjaśnienie, dlaczego chcesz mieszkać w budynku.
Symbol zastępczy dla Lucas Callejas , pośrednik w obrocie nieruchomościami z Potrójna Mięta nieruchomości w Nowym Jorku, mówi, że ważne jest, aby kupujący zastanowili się, czy nie mają planowanych premii lub podwyżek. Jeśli tak, warto poprosić firmę o opóźnienie ich, jeśli jesteś bliski limitu dochodu.
Niektóre budynki, w zależności od programu, nie pozwolą przekroczyć limitu dolara – wyjaśnia. Inni mogą mieć trochę swobody przy niewielkiej elastyczności.
W budynkach o niższych dochodach rządzą emeryci z dobrymi finansami, ale niskimi dochodami, a także kupowanie prezentów dla dorosłych dzieci, wyjaśnia Franklin, ponieważ wiele z tych zakupów to transakcje gotówkowe.
Wiele [jednostek] trafia do osób, które mogą mieć rodziców lub dziadków ze znacznym majątkiem pieniężnym, lub do osób, które porzuciły dobrze płatną pracę i teraz pracują w dziedzinach, w których zarabiają mniej, ale uważają to za bardziej satysfakcjonujące, mówi Franklin.
Ale jedno powszechne nieporozumienie? Nie musisz przez lata zarabiać na tym samym dochodzie.
Ludzie denerwują się, że budynek będzie wymagał, abyś po zakupie nigdy nie zarabiał więcej niż wynosi limit dochodu, mówi. Budynek nie będzie monitorował twoich dochodów w nieskończoność, a dzierżawa własności nie zostanie wyrwana z twoich rąk, jeśli otrzymasz świetną promocję rok po zakupie.
Jeszcze jedna trudna kwestia: kupujący muszą dowiedzieć się, czy budynek został zatwierdzony do kredytów hipotecznych, mówi Franklin. Niektóre budynki nie są w dobrej kondycji finansowej, więc banki raczej nie pożyczają pieniędzy, zaznacza.
Zazwyczaj HDFC wymagają nieco niskiej, 10% zaliczki, wyjaśnia Debra Bechtel , profesor Brooklyn Law School, który uczy kliniki skoncentrowanej na HDFC; ale niektóre cieplejsze dzielnice wymagają całej gotówki.
Jeśli emisja pieniędzy nie wystarczyła, kupcy muszą być również zatwierdzeni przez zarząd spółdzielni budynku. Organizacja o nazwie Rada Pomocy w Gospodarstwie Miejskim ma program do wstępnego sprawdzania osób zainteresowanych życiem w HDFC pod kątem kwalifikacji.
Nie są to nieruchomości inwestycyjne.
Kupujący nie powinni oczekiwać, że zarobią dużo pieniędzy na HDFC. Tak, chociaż możesz mieć większe dochody po zakupie mieszkania, następny mieszkaniec nabywcy najprawdopodobniej będzie musiał zarobić w ramach limitu dochodu przy zakupie. Wszystko zależy jednak od zasad twojego budynku.
Cena odsprzedaży nie jest ograniczona, ale zrozumienie, że limit dochodu decyduje o tym, ile możesz uzyskać z odsprzedaży, jest bardzo ważne dla zarządzania oczekiwaniami, mówi Franklin.
Dodatkowo, odwracanie podatków (lub opłaty za przelew płacone do budynku w celu utrzymania rezerw podczas sprzedaży) są zwykle wysokie, aby zapobiec schematom szybkiego wzbogacenia się.
Jednostka musi być Twoim głównym miejscem zamieszkania.
Zawsze upewniam się, że moi nabywcy wiedzą, że jest to naprawdę odpowiednia opcja tylko dla osób korzystających z mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania, ponieważ HDFC nie pozwalają ludziom kupować za pied-à-terre i mają surowe zasady podnajmu, wyjaśnia Miejsce Shelly , agent Triplemint.
Płacisz mniej, ale też (zazwyczaj) dostajesz mniej.
Wiele HDFC wymaga kosztownych remontów, aby doprowadzić je do rozsądnych standardów życia, więc możliwe, że Twoje wydatki z własnej kieszeni będą wyższe niż w przypadku wielu alternatyw pod klucz, wyjaśnia Gamble.
Urządzenia HDFC są przeznaczone dla osób o niskich do średnich dochodach i jako takie generalnie wiążą się z niskimi opłatami za utrzymanie, Szeptacze nieruchomości – mówi Gamble. Jednak opłaty te wiążą się z kosztami: Niskie opłaty za utrzymanie oznaczają mniej środków płynnych, które budynek ma do napraw, a zatem budynek może być podatny na obawy związane z bezpieczeństwem lub konserwacją.
I choć dotyczy to niektórych budynków, w przypadku HDFC z Manhattanu następuje swego rodzaju renesans. Napływ niedawnej sprzedaży HDFC oznacza, że budynki mają więcej w swoich kasach; wielu z nich otrzymuje bardzo potrzebne ulepszenia i otwiera się również na finansowanie, mówi Franklin.
Na wynos? HDFC nie należą do kategorii zbyt dobrych, aby były prawdziwe; ale z pewnością mają pewne przeszkody.
