Wszyscy widzieliśmy programy w telewizji: ludzie kupują domy z wyższej półki po niskiej cenie, odnawiają je i aktualizują, a następnie sprzedają z zyskiem. Te obrazy sprawiają, że odwracanie domów wygląda na łatwe, zabawne i gwarantowane. Ale, jak zapewne zgadłeś, nie zawsze tak jest.
Istnieje wiele czynników związanych z kupnem, remontem i sprzedażą domu w ramach budżetu i na czas. A dla potencjalnych nabywców odwróconych domów czynniki te ostatecznie wpływają na jakość i cenę nieruchomości, którą rozważają.
Aby dowiedzieć się, co eksperci od nieruchomości naprawdę pomyśl o procesie odwracania, zwróciliśmy się do dziewięciu agentów w całym kraju o ich wkład.
Obawy dotyczące jakości
Prawdopodobnie nie jest niespodzianką, że pierwszym problemem, jaki nasi agenci w obrocie nieruchomościami wyrażali się na temat przerzucania, jest jakość. Wiele płetw próbuje zmaksymalizować swoje zyski, skracając rogi podczas procesu renowacji, co obejmuje tanie materiały, tandetną pracę i przeoczone obszary (takie jak brak aktualizacji instalacji elektrycznej i hydraulicznej).
To, co kiedyś było uważane za twórczy i lukratywny proces, stało się czymś, czego agenci i kupujący obawiają się, mówi Miltiadis Kastanis o Douglas Elliman w Miami Beach. Odwrócone domy są postrzegane jako domy, które dobrze wyglądają, ale rogi są ścięte. Przygotowanie tych domów wymaga dużo czasu, wysiłku i pieniędzy, a nie każdy chce podjąć się tego zadania.
Elementy, które często są niskiej jakości, obejmują wykończenia, sprzęt, urządzenia i osprzęt, mówi.
Ładna nie zawsze znaczy idealna, zgadza się Jessica Ellis z Sotheby’s International Realty – Westlake Village Brokerage w Kalifornii, zauważając, że wielu nabywców odwróconych domów błędnie rezygnuje z kilku potrzebnych inspekcji tylko dlatego, że nieruchomości wydają się nowe.
Mówi, że to jeden z największych błędów popełnianych przez kupujących podczas kupowania klapek. Zawsze zachęcam klientów do przeprowadzenia każdej potrzebnej inspekcji.
4 4 4 znaczenie
Ryzyko finansowe
Dla tych, którzy robią odwracanie, proces ten wiąże się z dużym ryzykiem finansowym.
Jeśli nie wiesz, co robisz, może to wrócić i cię skrzywdzić, mówi Lynette Kohn Huber z Walker Reid Realty w Boca Raton, Fla. HGTV sprawia, że wygląda to na łatwe i przyjemne, ale ci ludzie to profesjonaliści z umiejętnościami i doświadczeniem, a nawet mają klapy. Jest wielu ludzi, którzy przewracają się przez głowę.
Rzucanie to bardzo okrutny biznes, mówi Chris Cusimano o Keller Williams Realty w Boca Raton i trzeba mieć dużo gotówki i czasu, żeby zrobić to dobrze, mówi. Z jego doświadczenia wynika, że zyski z odwróconych domów były w porządku, ale jest więcej pieniędzy do zarobienia na sprzedaży domów w tradycyjny sposób.
Oprócz wystarczającej ilości czasu, pieniędzy, umiejętności i doświadczenia płetwy potrzebują dużo szczęścia, aby zyskać, mówi Allen Roth z Sotheby’s International Realty – Beverly Hills Brokerage w Kalifornii. Muszą również polegać na pewnym elemencie szczęścia z wyczuciem rynku. Wiąże się to z niewiarygodnym ryzykiem i widziałem, jak płetwy z pierwszej ręki ponoszą znaczne straty, ponieważ po drodze coś się spartaczyło.
Jako flipper, jeśli szczęście nie jest po twojej stronie, a proces zajmuje więcej czasu niż oczekiwano, będzie cię to kosztować, mówi Simon Isaacs z Simon Isaacs Nieruchomości w Palm Beach. Trzymanie się nieruchomości dłużej niż przewidywano może narazić Cię na podatki od nieruchomości i rachunki za utrzymanie, których nie przewidziałeś.
Częste powikłania
Często zdarza się, że komplikacje pojawiają się gdzieś po drodze, zarówno dla kupujących, jak i sprzedających odwrócone domy. Na przykład w niektórych stanach, w tym w Teksasie, odwrócony dom może nie kwalifikować się do Pożyczka FHA , zauważa Francesca Conway, agentka stowarzyszona z Biuro Mistrzów Coldwell Banker Realty na wiosnę w Teksasie. Zasady łańcucha tytułów w stanie Teksas, zgodnie z którymi nieruchomość musi być własnością przez 90 dni, zanim będzie mogła kwalifikować się do pożyczki FHA.
Dlatego ogranicza nabywców, zwłaszcza kupujących po raz pierwszy, co jest czasem najszerszym rynkiem dla odwróconych domów – wyjaśnia.
Jako agent kupującego może wystąpić kilka problemów podczas zamykania depozytu odwróconych domów, mówi Ellis. Wojna licytacyjna jest oczywiście moją największą przeszkodą, ponieważ są one najbardziej pożądane na rynku.
Z perspektywy płetwy mogą powstać nieprzewidziane koszty projektu, które są całkowicie poza kontrolą, takie jak opóźnienia w procesie wydawania pozwoleń i zamówieniach materiałów, mówi Ericka S. Black, związana z Coldwell Banker Realty w regionie Mid-Atlantic, biuro Dupont / Logan Circle w Waszyngtonie. Na przykład COVID-19 wpłynął na działalność wielu rządowych urzędów wydających pozwolenia i producentów materiałów budowlanych, co spowodowało nieprzewidziane opóźnienia i nieprzewidziane koszty projektu.
Może to wywołać reakcję łańcuchową. Ze względu na tak nieoczekiwane koszty projektu, niektóre płetwy decydują się na pójście na skróty – co z kolei może spowodować, że oferta będzie na rynku jeszcze dłużej.
Jeśli profesjonaliści z branży nieruchomości widzą, że chodzą na skróty, nasi klienci i ich inspektorzy na pewno to zobaczą – mówi Black. Cięcie na skróty może spowodować utratę zysków, ponieważ dom będzie dłużej stał na rynku.
Zastrzeżenie dotyczące COVID
Jest jednak jedna zaleta sprzedaży odwróconych domów w tej chwili i to dzięki pandemii COVID-19, mówi Mia Cottet o Sotheby’s International Realty - Los Feliz Brokerage W Los Angeles. Wcześniej jej klienci obawiali się kupować klapki, obawiając się, że zapłacą premię za niską jakość pracy. Teraz wszystko się zmieniło.
Teraz ludzie są mniej skłonni do przeprowadzania ciężkich remontów, wyjaśnia. Dystans społeczny z kontrahentami w kraju może być niewygodny, a pozyskiwanie materiałów w kraju i za granicą może skutkować poważnymi opóźnieniami. Moi klienci coraz częściej proszą o dom, który jest „skończony”.
4 '11 "
