Któż z nas nie miał wizji kupowania domu w trudnej sytuacji, remontowania go i sprzedaży z dużym zyskiem? Programy HGTV sprawiają, że wygląda to na łatwe i zabawne. Ale czasami nawet weterani tych pokazów i profesjonaliści z dużymi kieszeniami walka o zarobienie pieniędzy przewracając domy — a przynajmniej na tyle, by było warte stresu i kłopotów.
555 znaczenie liczby aniołów
Nieprzekonany? Wyobraźmy sobie, że kupujemy zniszczony stary dom za 300 000 dolarów, inwestujemy 50 000 dolarów w naprawy i ulepszenia i odsprzedamy go za 400 000 dolarów, z zyskiem w wysokości 50 000 dolarów. Brzmi nieźle, prawda? Cóż, w imię pękania bańki, zobaczmy, jak ostre krawędzie rzeczywistości mogą dziurawić naszą fantazję.
Powód nr 1: Prowizje
Za każdym razem, gdy sprzedajesz dom, zaczynasz ze stratą, ponieważ będziesz płacić średnio od 5% do 6% prowizji od pośrednika w handlu nieruchomościami. Nawet jeśli sam jesteś pośrednikiem w handlu nieruchomościami, zazwyczaj będziesz musiał zapłacić co najmniej prowizję agenta kupującego w wysokości od 2,5% do 3%. Ale dla większości ludzi oznacza to, że potrzebujesz domu, który zwiększy wartość o co najmniej 5%, aby wyjść na zero.
Stosując średnią krajową wynoszącą 5,26% prowizji , zapłacimy 21 040 USD opłat pośrednika w handlu nieruchomościami, aby sprzedać nasz dom o wartości 400 000 USD – liczba, która nie obejmuje nawet marketingu ani inscenizacji. To zmniejsza nasze zyski do 28 960 USD.
Powód nr 2: Czas nie jest po twojej stronie
Programy remodelingu w HGTV są edytowane, aby skondensować długi, skomplikowany proces do jednego odcinka. Prawda jest taka, że każdy projekt przebudowy wymaga czasu – i zwykle o wiele więcej, niż myślisz. Wykonawca Tom Silva z PBS Ten stary dom powiedział powinieneś spodziewać się, że pełny remont kuchni zajmie od dwóch do sześciu miesięcy. I niezależnie od tego, na jaki budżet i harmonogram się zdecydujesz, zajmie ci to więcej czasu i będzie cię to kosztować więcej, powiedział mi Silva w styczniu. Dzieje się tak, ponieważ podczas dużej przebudowy prawie zawsze pojawiają się nieoczekiwane problemy lub zmiany w projekcie.
co znaczy 11:11?
I to jeśli możesz nawet pozyskać wykonawcę. Jesteśmy w trakcie niedobór wykwalifikowanej siły roboczej , a na ruchliwych rynkach dobrymi budowniczymi są zarezerwowane na miesiące ; samo oddzwonienie lub wycena może zająć tygodnie. A bez korzyści ogólnokrajowej publiczności telewizyjnej, twój wykonawca jest znacznie mniej skłonny do pracy w godzinach nadliczbowych, aby zakończyć pracę na osi czasu, jeśli pojawią się komplikacje.
Ale im dłużej trzymasz nieruchomość, tym dłużej płacisz koszty ogólne, takie jak ubezpieczenie, podatki od nieruchomości i rachunki za media. Zakładając, że jesteś w stanie ukończyć pracę i sprzedać dom w ciągu sześciu miesięcy – co prawdopodobnie jest optymistyczne – nadal będziesz na haczyku za półroczny podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i media. Na średnia efektywna stawka 1,15% , same podatki od nieruchomości o wartości 300 000 USD wyniosłyby po sześciu miesiącach 1725 USD; Dodaj ubezpieczenie domu oraz rachunki za prąd, gaz i wodę, a nasz zysk jeszcze bardziej się zmniejszy.
Powód nr 3: Podatki
Kiedy zwykli ludzie sprzedają dom, na ogół nie muszą się martwić o płacenie podatków od zysku, nawet jeśli jest to dość pokaźne. Jeśli sprzedasz dom, w którym mieszkałeś przez dwa z ostatnich pięciu lat, nie będziesz winien żadnych podatków do 250 000 USD zysku (500 000 USD, jeśli jesteście małżeństwem składając wspólnie wnioski).
Jeśli jednak obrócisz dom w ciągu roku, każdy zysk zostanie uznany za krótkoterminowy zysk kapitałowy, który jest opodatkowany jako zwykły dochód — w wysokości stawki aż 37% , w zależności od innych dochodów. Sprzedaj w drugim roku, a zyski podlegają bardziej wybaczającej długoterminowej stopie zysków kapitałowych, która: waha się od 0% do 20% .
Powiedzmy, że po prowizjach i kosztach prowadzenia zostaje nam 25 000 dolarów zysku. Jeśli zarabiamy więcej niż 38 700 USD rocznie w naszej codziennej pracy, zostanie to opodatkowane stawką co najmniej 22%. Nasz zysk został zmniejszony do 19 500 USD. I nawet nie uwzględniliśmy takich rzeczy, jak koszty zamknięcia, które również sięgają tysięcy.
co oznacza anioł numer 111?
Powód nr 4: wszyscy inni też to robią
Mimo to, chociaż nie jest to nawet połowa zysku, który sobie wyobrażaliśmy, 19 500 USD byłoby mile widzianą gratką dla większości z nas. Problem w tym, że wypłata wiąże się z tak dużym ryzykiem. Zakup i remont domu wymaga ogromnej inwestycji kapitału, czasu i energii.
Margines błędu jest bardzo mały – i istnieje bardzo realna możliwość, że nie będziesz w stanie sprzedać domu za to, na co liczyłeś. Możesz zostać z domem, którego nie możesz sprzedać, i ponosić koszty, które rosną z miesiąca na miesiąc.
To może wydawać się mało prawdopodobne na dzisiejszym gorącym rynku nieruchomości – kiedy nawet zupełnie niepozorny bungalow w Bay Area może sprzedać się za setki tysięcy dolarów powyżej ceny wywoławczej.
co to znaczy zobaczyć 111?
Ale zastanów się: Amerykanie obrócili ponad 207 000 domów w 2017 roku — najwięcej od 2006 roku . Profesjonalne płetwy domowe mówią, że konkurencja jest twardsza niż kiedykolwiek, a zarabianie pieniędzy jest o wiele trudniejsze niż po kryzysie mieszkaniowym.
Co więcej, wiele z tych domowych płetw w 2006 r. miało stanąć w obliczu finansowej ruiny: do 2009 r. wartość domów spadła ze szczytów z połowy 2000 r., pozostawiając miliony właścicieli domów – i płetwy domów – w obliczu wykluczenia. W rzeczywistości nowe badania sugerują, że płetwy domowe mogą mieć: odegrał ogromną rolę w doprowadzeniu do kryzysu mieszkaniowego .
Jeśli sprzedaż spadnie lub ceny zaczną spadać w miesiącach, w których wpłacasz pieniądze na nieruchomość, możesz skończyć sprzedaż w znacznie innym środowisku niż ten, w którym kupiłeś dom. można powiedzieć 2008.
