Wszyscy to słyszeliśmy. Jeśli chcesz kupić, zawsze powinieneś wybrać najgorszy dom w najlepszej okolicy. Ale czy wielu z nas kiedykolwiek przestało kwestionować tę konwencjonalną mądrość? Myślałem, że łamię konwencję, kiedy kupiłem jeden z najtańszych domów w okolicy, z której wielu miejscowych unika (i ku mojej wiecznej frustracji, że kierowcy Ubera mówią moim gościom Airbnb, że powinni unikać) — ale czy to prawda?
Autorzy Zillow Talk: Nowe zasady nieruchomości Spencer Rascoff i Stan Humphries zmierzyli się ze starym nakazem nieruchomości. I wiecie co: to naprawdę straszna rada!
Przeczytałem ich książkę, więc nie musisz (choć to świetna lektura!) i rozmawiałem Zillow starszy ekonomista Aaron Terrazas, który przeprowadził mnie przez swoje badania i odkrycia. (Pozwólcie to poprzedzić, mówiąc, że nie jestem ekspertem od nieruchomości i nie gram w niego w Internecie. Dzielę się tutaj tym, czego się nauczyłem i moim własnym doświadczeniem. Twój przebieg może się różnić.)
Więc, s powinien? kupujesz najgorszy dom w najlepszej dzielnicy?
Krótka odpowiedź: Nie.
Wygląda na to, że przysłowie jest ugruntowane w naszej miłości do okazji. Każdy szuka okazji, mówi Terrazas, a jeśli spojrzysz wstecz, można odnieść wrażenie, że najtańszy dom w ładnej okolicy to dobry interes… że było to wejście tylnymi drzwiami do eleganckiej okolicy. I oczywiście, przyznaje, jeśli chcesz ocierać się o bogatszych ludzi lub dostęp do bogatszych udogodnień sąsiedzkich, takich jak parki i szkoły, przeważa nad pragnieniem wzrostu wartości domu, co może dać ci powód do zakupu taniego domu w dobrej okolicy .
znaczenie 1:11
Jeśli jednak chcesz, aby Twoja wartość domu stała się gangbusami w nadchodzących latach, ich dane mówią, że nie jest to droga.
Związane z: 7 rzeczy, które chciałbym wiedzieć przed zakupem mojej cholewki Fixer
Skąd wiedzą?
Terrazas wyjaśnił, że Zillow zostało założone przez kilku techników szukających domów, którzy byli sfrustrowani brakiem dostępu do danych, które mieli pośrednicy w handlu nieruchomościami. I czy oni kiedykolwiek mają teraz dostęp do danych! Więc się w to wkopali.
Terrazas mówi, że uszeregowali według ceny wszystkie dzielnice w danym obszarze miejskim w całym kraju, a następnie wzięli dolne dziesięć procent domów i porównali je z ogólnym trendem w ich dzielnicach.
Książka rozbija to:
Gdyby to powiedzenie było prawdziwe, dolne 10 procent domów musiałoby działać lepiej niż droższe domy w ich sąsiedztwie. Szybsze uznanie wskazywałoby, że zakup najtańszego domu w najlepszej okolicy to strategia, która naprawdę się opłaca.
Ale – niestety – tak nie jest. Zamiast tego stwierdziliśmy, że dolne 10 procent domów rzadko przewyższa 90 procent najlepszych domów w kodzie pocztowym
To, co się stało, to to, że dolne 10 procent doceniło podobnie jak inni w sąsiedztwie, mówi Terrazas. Ok, to nie jest ani dobre, ani złe.
Mówi, że „kopa” pojawia się, gdy porównujesz te drogie dzielnice z innymi dzielnicami w obszarze metra. Te drogie obszary mają tendencję do gorszej wydajności metra jako całości.
Lub, jak mówi książka,
Kupno najgorszego domu w najlepszej dzielnicy może w rzeczywistości przynieść odwrotny skutek. Dzieje się tak, ponieważ im bardziej zamożna jest dzielnica w porównaniu z jej większym obszarem metropolitalnym, tym gorsze wyniki mają domy z najbiedniejszych 10 procent. Krótko mówiąc, im ładniejsza okolica, tym większy mit!
Zapisać Przypiąć Zobacz więcej zdjęć (Źródło zdjęcia: Sędzia Darragh )
Jest lepsza rada:
Oto, co powinieneś zrobić, jeśli chcesz domu, którego wartość będzie rosła szybciej: Zmień stare powiedzenie i kup najtańszy dom w najgorętszej okolicy, gdzie mówi książka:
…domy zyskują na wartości nawet szybciej niż domy w głównej dzielnicy. Po raz kolejny lepszą strategią na rynku nieruchomości jest kupowanie domów poza główną dzielnicą. … Tak więc, jeśli jesteś doświadczonym nabywcą domu, możesz przenieść się do jednej z mniej rozwiniętych dzielnic otaczających tę niesamowitą część miasta. Możesz dość bezpiecznie założyć się, że z czasem będziesz cieszyć się zarówno wyższą wartością domu, jak i okolicą z wieloma tymi samymi cechami, dla których kiedyś musiałeś podróżować. Krótko mówiąc, jeśli masz trochę cierpliwości, możesz poczekać, aż przyjdzie do ciebie fajność.
Ale co sprawia, że sąsiedztwo jest gorące? Z matematyki jest to taki, w którym historycznie wartości domu są poniżej wartości metra jako całości, ale w ciągu ostatnich pięciu lat odnotowano wzrost powyżej mediany metra. A jak znajdujesz te informacje? Oczywistym miejscem jest Zillow, mówi Terrazas (on jest ich starszy ekonomista), ale możesz również porozmawiać z lokalnymi specjalistami od nieruchomości.
Jeśli nie masz nic przeciwko przedzieraniu się przez mega arkusze kalkulacyjne, to wszystko jest w zillow.com/data . Z pomocą Terrazasa znalazłem dane z mojego sąsiedztwa. (Jestem tu pisarzem, nie statystykem!)
- Pierwsza opcja na stronie to Typ danych – wybierz ZHVI (to jest indeks wartości domu Zillow) z menu.
- Dalej jest Geografia – wybierz Otoczenie tutaj.
- Pobierz gigantyczny arkusz kalkulacyjny każdej dzielnicy w Stanach Zjednoczonych i filtruj według obszaru miejskiego (potrzebujesz tutaj umiejętności w zakresie Excela).
- Zerujemy kolumnę 5 lat i szukamy liczby, która jest powyżej mediany obszaru miejskiego (punkt w połowie drogi). Ku mojemu zadowoleniu, mój był w górnej trzeciej części, znacznie powyżej mediany i niewiele za moim poprzednim sąsiedztwem.
Oczywiście musisz być w gorącym sąsiedztwie wystarczająco wcześnie, aby złapać okazję, więc tutaj pojawia się trudna nauka (lub sztuka?) Identyfikacja tego, co będzie gorące w następnej kolejności.
Związane z: 20 pytań, które powinieneś teraz zadać wynajmującemu
Rozważ efekt aureoli, mówi Terrazas, i poszukaj tańszych dzielnic sąsiadujących z gorącymi. Te kawiarnie i galerie zaczną rozprzestrzeniać się na bardziej przystępne obszary, gdy ceny tam wzrosną. (Mogę za to ręczyć – sprzedaliśmy nasz stary dom w dzielnicy, która ku naszemu zdziwieniu stała się gorąca i przenieśliśmy się bliżej centrum do naszego obecnego, znacznie tańszego za metr kwadratowy, a restauracje zaczynają się pojawiać .) Ważna jest również bliskość centrum miasta, ale było też kilka innych ciekawych ustaleń.
co znaczy 310?
Zapomnij o hipsterach, mówi książka. Przede wszystkim najważniejszym wskaźnikiem dla dzielnicy, która pewnego dnia mocno zyska na wartości, był wiek zasobów mieszkaniowych. Im starszy jest przeciętny dom, tym większe prawdopodobieństwo, że dana okolica dostrzeże silną aprecjację.
Co dlaczego? To jest miejsce, w którym naprawdę się ekscytuję, siedząc tutaj w moim domu z 1890 roku. Starsze domy zwykle wymagają większych inwestycji, wyjaśnia Terrazas (możesz to powtórzyć!) i dlatego są bardziej przystępne cenowo. To szansa, która wymaga inwestycji, ale zwróci się w dłuższej perspektywie. (To powiedziawszy, mogą nie być okazją, jaką kiedyś były, mówi, ponieważ cholewki do mocowania nie są obecnie tak przecenione.)
To samo może dotyczyć dzielnic o większej populacji najemców; Właściciele tych domów niekoniecznie inwestują w te domy ani nie utrzymują ich w takim stopniu, mówi, więc jest bardziej prawdopodobne, że znajdziesz przystępną cenowo cholewkę, gdy pojawią się na sprzedaż.
Jeśli szukasz wielkiego zwrotu, zapomnij o konwencjonalnej mądrości, zdaniem tych ekspertów. Najtańszy dom w najlepszej dzielnicy to nie droga. Zamiast tego kup najtańszy dom w najgorętszej okolicy – i zacznij od obejrzenia starszej dzielnicy w pobliżu akcji.
Ponownie edytowane z postu pierwotnie opublikowanego 2.22.2018 – LS
Czytaj więcej: Czy Gentrifiers mogą pomóc w walce z gentryfikacją? Może nie, ale nadal powinieneś spróbować
![Najlepszy rozpylacz farby w Wielkiej Brytanii [2022]](https://hotelleonor.sk/img/blog/49/best-paint-sprayer-uk.jpg)
