Po przeprowadzeniu kilku poważnych remontów w moim domu, chciałem określić nasz zwrot z inwestycji, o ile więcej możemy zrobić, zanim nasza nieruchomość zostanie nadmiernie ulepszona i czy warto zbadać refinansowanie. Więc zwróciłem się do mojego, jakże hojnego agenta nieruchomości, Garretta Acklesa z Semonin w Louisville w stanie Kentucky, aby uzyskać przybliżone oszacowanie, zanim przeszliśmy do oficjalnego oszacowania. Ogólnie rzecz biorąc, kiedy otrzymujesz ocenę, zawiera ona strony trudne do przesiania przez żargon nieruchomościowy. Więc wyobraź sobie moje zdziwienie, gdy Ackles dał mi prosty numer i wyjaśnienie, które prawie każdy mógł zrozumieć.
Podczas gdy wielu specjalistów od nieruchomości wycenia je w dolarach za metr kwadratowy, Ackles wolał – przynajmniej w moim przypadku i naszej okolicy – oceniać nieruchomości w skali od jednej do pięciu gwiazdek. Zasadniczo patrzy na nieruchomości w sąsiedztwie, widzi, do czego zmierzają i tworzy pięć różnych nawiasów: Nieruchomości, które są prawie niemożliwe do zamieszkania, to nieruchomości jednogwiazdkowe, a najlepsze nieruchomości marzeń to pięć nieruchomości gwiazdkowe, przy czym mediana ceny domu w okolicy odpowiada nieruchomościom trzygwiazdkowym.
Patrząc na to w ten sposób, mogę łatwo zidentyfikować typ nabywcy i przedział cenowy, jaki prawdopodobnie zapłaciliby za nieruchomość, mówi mi Ackles. Następnie możemy przypisać rozsądną cenę za stopę kwadratową dla każdej z kategorii „gwiazd” w mikroobszarze. Powiedział również, że ta metoda pozwala mu lepiej kontrolować wariancje.
Powiedział mi, że kiedy po raz pierwszy kupiliśmy naszą nieruchomość, sklasyfikowałby ją jako niską dwugwiazdkową: miała potencjał, była znośna, ale rozpaczliwie potrzebowała aktualizacji. Zapłaciliśmy za to 200 000 dolarów, czyli około 50 dolarów za stopę kwadratową. Następnie, kiedy dokonaliśmy wstępnych ogólnych aktualizacji (takich jak instalacja centralnego powietrza, mnóstwo aktualizacji kosmetycznych i reno robota na okropnym trzecim piętrze), powiedział, że wskoczyliśmy do solidnego, średnio-wysokiego, trzygwiazdkowego domu, podskakując nasze szacunki wynoszą od 85 USD za stopę kwadratową do 95 USD za stopę kwadratową.
I miał rację! Kiedy mieliśmy oficjalną wycenę, nasz dom został wyceniony na 350 000 dolarów po naszych wstępnych aktualizacjach.
Przeprowadziliśmy więc więcej renowacji – zmodernizowaliśmy naszą kuchnię, spiżarnię i łazienkę (które, jak powiedział nam Ackles, byłyby docenione wizualnie i funkcjonalnie przez nabywcę z wyższej półki). W oparciu o porównywalne nieruchomości w okolicy, które przyniosło nam od 110 do 115 USD za stopę kwadratową, czyli od 429 000 do 448 000 USD.
Uznaliśmy, że warto je refinansować i otrzymaliśmy oficjalną wycenę. Okazuje się, że znowu miał rację – choć trochę konserwatywną – i nasz dom był wart 475 000 dolarów.
Nadal planujemy kilka drobnych aktualizacji, aby jeszcze bardziej poprawić naszą ocenę, ale Ackles powiedział nam, że nasz dom naprawdę będzie mógł dostać się tylko do średniej czterogwiazdkowej oceny, czyli około 125 USD za metr kwadratowy, ponieważ jest to maksymalny potencjał wartości naszą nieruchomość, ze względu na jej lokalizację i ogólną funkcjonalność. Chociaż moglibyśmy dodać każdą modernizację do naszej nieruchomości, zwrot z inwestycji jest tylko taki, jaki uzyskamy za nią.
Podobnie jak kupujący, który nie zapłaciłby „pięciogwiazdkowych” pieniędzy za hotel oddalony o pół mili od plaży, nie sądzę, że jest coś, co mógłbyś zrobić – lub jakąkolwiek kwotę, którą mógłbyś wydać – na niech to będzie pięciogwiazdkowa lokalizacja, powiedział Ackles.
Tak, metoda Acklesa jest niekonwencjonalna, ale podejście stojące za nią jest wspólne dla pośredników w obrocie nieruchomościami. Podczas Einat Bar , agentka nieruchomości z Compass na Brooklynie w stanie Nowy Jork, mówi, że nigdy nie oceniała w gwiazdkach, ona i jej koledzy zazwyczaj oceniają nieruchomości pod kątem stanu i lokalizacji w skali z porównywalnymi nieruchomościami na rynku i niedawną sprzedażą. Jednak nie wszyscy agenci to robią. Bar zauważa, że niektórzy agenci w Nowym Jorku trzymają się ściśle cen za metr kwadratowy.
To wszystko znaczy, że zdecydowanie nie powinieneś pomijać oficjalnej oceny, jeśli chcesz wkrótce sprzedać lub refinansować - ale myślę, że sztuczka Acklesa ogromnie mi pomogła, gdy próbuję ocenić, jakie renowacje warto podjąć i jak bardzo zwiększą wartość mojego domu przy odsprzedaży.
