Witamy w Tygodniu Scandi — siedmiodniowej Terapii Mieszkaniowej skupiającej się na wszystkim, co dotyczy Skandynawii (często określanej jako Szwecja, Dania i Norwegia). Czasami wydaje się, że cały świat ma obsesję na punkcie kopiowania tego zakątka globu, od ponadczasowej estetyki po słynne rytuały przytulności. Przez następny tydzień przyjrzymy się temu wszystkiemu — sprzątaniu, popkulturze i oczywiście mnóstwu przyciągających wzrok inspiracji projektowych. Podnieś koc i bierz się z nami w hygge.
Zapisać Przypiąć Zobacz więcej zdjęć (Źródło zdjęcia: Terapia mieszkaniowa )
W 2012 roku miałam 28 lat, byłam samotna, samozatrudniona i pobłogosławiona jedyną w życiu kombinacją rynku mieszkaniowego po recesji, który jeszcze się nie odbił, historycznie niskich stóp procentowych, prawie doskonałej zdolności kredytowej i spadek po moich dziadkach, który w tamtym czasie miał odpowiednią wielkość na zaliczkę. Znalazłem uroczy bungalow z lat 20., o powierzchni 1200 stóp kwadratowych, z dwiema sypialniami w Oakland w Kalifornii, ze wspaniałymi kośćmi i drzewem cytryny Meyera na podwórku, które trzeba było po prostu pomalować (ściany zawierały nie dwa, ale trzy odcienie metalicznego turkusu, gdy Kupiłem to). Planowałem tam zostać co najmniej 10 lat.
Ponieważ wszechświat śmieje się z planów, półtora roku później spotkałem uroczego Szweda, który był w USA na rocznym urlopie naukowym z pracy. Nasz idealny, ponieważ żadne z nas nie chce niczego poważnego związek szybko przekształcił mnie w ubieganie się o szwedzką wizę i przygotowanie uroczego bungalowu do wprowadzenia na rynek. Trzy lata po zakupie mojego pierwszego domu, kupiłem moje pierwsze szwedzkie mieszkanie – dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 710 stóp kwadratowych w Sztokholmie. A teraz, trzy lata po tym, jak to kupiłem, ożeniłem się, solidnie w grupie DINK i znów szukam czegoś większego.
Czym więc kupowanie w Szwecji różni się od Stanów Zjednoczonych? Pod pewnymi względami wcale, pod innymi względami tak różne. Duże zastrzeżenie tutaj jest oczywiste: moje doświadczenie w kupowaniu domu w USA jest całkowicie oparte na San Francisco Bay Area, bardzo szczególnym i bardzo drogim rynku nieruchomości. A moje szwedzkie doświadczenie w całości opiera się na centralnym Sztokholmie (w szczególności na Södermalm), również na bardzo wyjątkowym, bardzo drogim rynku nieruchomości. Często żartuję, że jestem jedynym imigrantem w Szwecji, który rozejrzał się po Sztokholmie i pomyślał, że ceny nie są tu takie złe! Ale w porównaniu do Bay Area – są stosunkowo niedrogie. W tej chwili średnia cena w centrum Sztokholmu wynosi około 86 000 SEK za metr kwadratowy lub 883 USD za stopę kwadratową. Dla porównania średnia cena w San Francisco wynosi około 107 100 SEK za metr kwadratowy lub 1100 USD za stopę kwadratową !
znaczenie numeru anioła 333
W Sztokholmie i okolicach mieszkania i domy są mniejsze. Jeśli chodzi o mieszkania, uważaj, że są bardziej wielkości Nowego Jorku niż ogromne mieszkania w Chicago czy Kalifornii. W przeciwieństwie do Nowego Jorku, szwedzkie mieszkania są bardzo dobrze rozplanowane, aby zmaksymalizować przestrzeń. Uważa się, że nasze obecne miejsce w Sztokholmie jest bardzo duże jak na mieszkanie z jedną sypialnią, ale jest to jedno z najmniejszych miejsc, w jakich kiedykolwiek mieszkałem. Poza różnicami wielkości, oto największe różnice między kupnem domu w Szwecji a Stany Zjednoczone:
1. Nie masz własnego agenta nieruchomości
W USA jedną z pierwszych rzeczy, które ludzie robią, gdy zaczynają szukać domu, jest znalezienie agenta nieruchomości, którego zadaniem jest pomoc w znalezieniu odpowiedniego miejsca do zakupu, przygotowaniu oferty i negocjowaniu w Twoim imieniu podczas transakcji prawnej. Ale w Szwecji nie ma pośredników kupujących. Sam polujesz na mieszkanie/dom i składasz oferty bezpośrednio u pośrednika sprzedającego. Pośrednik sprzedającego reprezentuje wówczas obie strony w prawnej części transakcji. mój własny obecny (sprzedający) broker, Youssef Bakali z Innerstadsspecialisten, wyjaśnił mi, że zgodnie z prawem agent jest zobowiązany do zapewnienia, że transakcja jest równie korzystna dla obu stron. Jedyną rzeczą, która przechyla się na korzyść sprzedającego, jest to, że agent jest zobowiązany do uzyskania za niego najlepszej ceny. Ponieważ zdecydowana większość mieszkań jest sprzedawana w niezwykle konkurencyjnym, otwartym procesie przetargowym (więcej na ten temat), osiąga się to całkiem naturalnie.
2. Dla brokerów jest więcej regulacji
Licencjonowanie wymaga trzyletniej edukacji uniwersyteckiej, a następnie 10-tygodniowego programu stażowego, po ukończeniu którego możesz złożyć wniosek o licencję do rządowej rady, a następnie dostać pracę.
3. Tak naprawdę jest tylko jedna usługa aukcji dla całego kraju
Aby pomóc w polowaniu na część domów, istnieje jedna duża centralna usługa aukcji online: Hemnet (tłumaczenie dosłowne: sieć domowa). Jest współwłasnością kilku największych firm brokerskich i reklamuje około 98 procent ofert nieruchomości w Szwecji. To naprawdę jedyna gra w… kraju. Agencje nieruchomości mają aukcje na swoich własnych stronach i istnieje szwedzka wersja Craigslist (zwana Blocket), ale jeśli nie sprzedajesz swojego domu poza rynkiem, trafi ona na Hemnet. Dostępna jest zarówno wersja internetowa, jak i aplikacja, która pozwala skonfigurować bardzo szczegółowe filtrowanie, a także wiele poziomów alertów i list - bardzo podobnych do Zillow. Podobnie jak moi amerykańscy koledzy, jestem wprawdzie trochę uzależniony od Hemneta. Patrzę na to, gdy aktywnie szukam mieszkania – tak jak teraz – ale także wtedy, gdy nie jestem.
4. Proces licytacji jest bardziej konkurencyjny
Oferty składasz w czasie rzeczywistym, głównie za pomocą wiadomości tekstowych. W domu otwartym zapisujesz się na listę ze swoim numerem telefonu. Następnego dnia agent zacznie dzwonić i pytać o oferty. Kiedy pierwsza osoba licytuje, wszyscy na liście otrzymują SMS-a z informacją o wysokości oferty od Licytanta 1. Inni licytujący mogą następnie wysłać SMS-a lub zadzwonić do agenta, aby złożył małą ofertę przyrostową — zwykle stawki wynoszą od 10 000 SEK (około 1100). USD) do 50 000 SEK (5 000 USD), chociaż w dowolnym momencie gry stawki mogą wzrosnąć o 100 000 SEK.
Nie jest to wiadomość grupowa — wysyłasz SMS-a bezpośrednio do brokera, a broker informuje wszystkich o podniesieniu aktualnej oferty. Trwa to przez następne dwa do pięciu dni, aż zostanie tylko jeden licytant. Zwycięska oferta będzie zazwyczaj o 5 do 20 procent wyższa od ceny katalogowej. Kiedy ostatnio kupowaliśmy mieszkanie, przyjęte oferty były zwykle o 20% wyższe od ceny wywoławczej. Teraz, na wolniejszym rynku, ceny ofertowe są bliższe zaakceptowanym ofertom.
Proces ten jest bardzo denerwujący, ponieważ nie masz pojęcia, jak wysoko inni ludzie są skłonni iść. Jednak w przeciwieństwie do Stanów Zjednoczonych, gdzie po prostu wyrzucasz jedną ofertę i trzymasz kciuk, że jest najwyższa (nawet jeśli jest o 100 000 USD wyższa niż w przypadku kolejnych pięciu osób), w Szwecji masz większą pewność, że płacisz według wartości rynkowej ponieważ w procesie licytacji panuje przejrzystość. Ogólnie rzecz biorąc, z tego powodu o wiele bardziej lubię szwedzki system licytacji, ale niezwykle konkurencyjni ludzie, którzy mają trudności z zatrzymaniem się, mogą nie radzić sobie z nim tak dobrze.
znaczenie 333 liczb aniołów
5. Od złożenia oferty do podpisania umowy jest niewiele czasu
Zazwyczaj kontrakt podpisywany jest od 1 do 24 godzin po zakończeniu licytacji. Odbywa się to ze wszystkimi stronami osobiście w biurze brokera i zajmuje godzinę lub dwie. Chociaż czas na zawarcie umowy jest krótki, wejście w posiadanie domu lub mieszkania zajmuje dużo czasu – standardem jest około trzech miesięcy, w których zwykle czeka się, aż wszyscy opuszczą swój lokal. Kiedy nadejdzie dzień posiadania, ponownie spotykasz się w biurze brokera, podpisujesz ostateczną umowę, czekasz na przelew pieniędzy między bankami i dostajesz klucze! Wprowadziliśmy się do naszego obecnego mieszkania tego samego dnia, w którym wzięliśmy w posiadanie.
6. Apartamenty w większości nie są formalnie kontrolowane
Mieszkania bardzo rzadko przechodzą kontrole formalne (są one częstsze w domach), a kupujący ma bardzo niewiele powodów, aby po podpisaniu umowy zerwać umowę. Sprzedający przedstawi bardzo szczegółowy pisemny opis i ujawni wszystko, co kupujący powinien wiedzieć o nieruchomości, ale otwarcie domu zwykle wystarcza jako oględziny ze strony kupującego. Jeśli coś okaże się inne niż ujawnione (tzw. wada ukryta, tj. niewidoczna gołym okiem) w rozsądnym czasie, zarówno kupujący, jak i sprzedający będą współpracować z brokerem w celu rozwiązania problemu, stylu mediacji. Często uważa się, że łatwiej jest legalnie przejąć dom w posiadanie, a następnie sprzedać, niż próbować się wycofać po podpisaniu umowy.
7. Rynek w Sztokholmie porusza się szybko
Przynajmniej od kilku lat musisz być gotowy do rzucenia się przy zakupie domu. Typowy harmonogram: reklama pojawia się w Hemnet pod koniec tygodnia, dni otwarte odbywają się w następną niedzielę i poniedziałek wieczorem, oferty rozpoczynają się we wtorek, a umowy są zazwyczaj podpisywane do piątku, jeśli nie w środę po południu. To maksymalnie dwa tygodnie! Zazwyczaj decyzję o zakupie trzeba podjąć w ciągu 48 godzin po spędzeniu w mieszkaniu mniej niż 30 minut.
8. Kredyty hipoteczne w Szwecji też zupełnie inne
Klasyczny amerykański 30-letni kredyt hipoteczny jest tutaj niespotykany. Prawie każdy ma zmienne stopy procentowe lub ustala je na co najwyżej trzy do pięciu lat. Standardowa zaliczka od dawna wynosi 10 proc. Jednak w przeciwieństwie do Stanów Zjednoczonych, większość ludzi w Sztokholmie nie ma na celu spłaty kredytu hipotecznego przy zakupie mieszkania – to po prostu nie jest to marzenie, które jest częścią kultury, tak jak w Stanach Zjednoczonych. 2016, nowe prawo było przeszedł , zmuszając Szwedów do robienia postępów w spłacie kredytów hipotecznych. Jesteś teraz zobowiązany do amortyzacji (lub spłaty) jednego procenta kredytu każdego roku, jeśli finansujesz ponad 50 procent wartości nieruchomości. Jeśli finansujesz więcej niż 70 procent, musisz co roku spłacać dwa procent pożyczki. Jeśli wartość kredytu hipotecznego jest większa niż 4,5-krotność rocznej pensji, musisz spłacać trzy procent wartości każdego roku.
znaczenie widzenia 222
9. Właściwie nie jesteś właścicielem swojego mieszkania
Szwedzka własność mieszkania (bostadsrätt) jest bardziej podobna do amerykańskiej struktury spółdzielni niż struktury condo - w rzeczywistości nie jesteś właścicielem swojego mieszkania, a raczej posiadasz udział w budynku, plus prawo do mieszkania w swoim mieszkaniu. Płacisz również opłaty HOA/co-op (znane jako BRF avgift). Za dwupokojowe mieszkanie w centrum Sztokholmu zapłacisz od 200 do 500 USD miesięcznie. Opłaty obejmują takie rzeczy jak woda, śmieci, kabel i ciepło, a także utrzymanie budynku.
10. Zatwierdzenie przez bank jest znacznie szybsze
Podobnie jak w USA, bank wstępnie zatwierdza określoną kwotę przed zakupem. Ale gdy już masz zaakceptowaną ofertę na mieszkanie, bank szybko i ponownie zatwierdza Twoją pożyczkę (zwykle przez telefon lub Internet) na ten konkretny zakup przed podpisaniem umowy – chcą się tylko upewnić, że nie przepłacasz zbytnio stawkę rynkową za swój dom lub kupując więcej domu, niż możesz sobie pozwolić.
W sumie:
Myślę, że proces kupowania domu w Szwecji jest zgodny z tym, czego nauczyłem się o szwedzkiej kulturze w ciągu ostatnich czterech lat: jest bardziej powściągliwy i skupiony na uczciwości i manierach oraz ogólnie mniej sporny. Strony nie są ze sobą rywalizowane i wszyscy mają więcej miejsca na potencjalne błędy. Jeśli jest jedna rzecz dotycząca Szwedów, co do której można uogólniać, to to, że nie lubią robić zamieszania i są dobrzy w przestrzeganiu zasad – obwiniam (lub przypisuję) strukturę i doświadczenia grupowe, które wpojone są dzieciom przez uniwersalne przedszkole.
Biorąc to wszystko pod uwagę, Stany Zjednoczone czuły się dla mnie bezpieczniejsze jako kupujący po raz pierwszy, ponieważ miałem wsparcie własnego agenta, którego mogłem wybrać i któremu zapłacono za ochronę moich interesów. Zwłaszcza, że amerykańskie umowy dotyczące nieruchomości są tak cholernie długie i niesamowicie skomplikowane. Jako Amerykanka – będąca także córką prawnika – zawsze byłam szkolona, by robić wszystko, co w mojej mocy, aby chronić własne interesy. Trudno było w pełni pojąć – i zgodzić się z tym – założenie, że interesy wszystkich są chronione.
W końcu istnieje jeden główny wspólny mianownik wśród kupowania domu w Stanach Zjednoczonych, Szwecji, a właściwie gdziekolwiek indziej na świecie: jest to prawdopodobnie największa pojedyncza inwestycja finansowa i najbardziej naładowana emocjonalnie, jaką większość ludzi kiedykolwiek robi.
